בס"ד, ראש חודש סיון תשפ"ב 31/06/22

תיק 82056-1

פסק דין

בעניין שבין

התובעת

ובין

הנתבעים

רקע

התובעת חתמה על חוזה לרכישת דירה ביישוב פלוני עם נתבעת 1. החוזה נחתם בנובמבר 2017. לטענת התובעת, מגיע לה פיצוי כספי משום שהדירה נמסרה באיחור; בגין ליקויי בנייה; ועוד. 

עניינה של החלטה זו בשאלה האם יש מקום להגשת התביעה גם נגד נתבעת 2, כדלהלן. 

סמכות

התובעת הגישה את התביעה שבתיק זה לבית המשפט לתביעות קטנות בירושלים, בהליך שמספרו ***. במסגרת הליך זה הגישה נתבעת 1 בקשה לעיכוב הליכים, באשר לטענתה קיימת בין הצדדים תניית בוררות. ואכן, במסגרת החוזה לרכישת הדירה, נחתמה בין התובעת לנתבעת 1 תניית בוררות, לפיה בהעדר הסכמה הצדדים ידונו בפני בית הדין ארץ חמדה גזית בירושלים או ברמת גן. נתבעת 2, אשר אינה חתומה על ההסכם, הסכימה להכפיף עצמה לבוררות זו. 

בהחלטה שנתנה כבוד השופטת מרים קסלסי נקבע שבהעדר הסכמה אחרת בין הצדדים, התביעה תוגש בפני מותב זה – בית הדין ארץ חמדה גזית.

התובעת חתמה על הסכם בוררות של בית הדין. נתבעת 2 הצהירה פעמיים (בכתב) כי היא אינה כופרת בסמכות בית הדין.

טענות הצדדים

נתבעת 2 ביקשה למחוק את התביעה נגדה בשל העדר יריבות. לטענתה היא אינה אלא חברת ניהול, ולא יזמית. וכן, כי לתובעת אין כל הסכם מולה. 

נתבעת 1 הביעה את הסכמתה לדחיית התביעה נגד נתבעת 2. לדבריה, "אין לנו התנגדות לדחיית התביעה כנגד הנתבעת 2... וזאת מאת העדר יריבות מובהק. הנתבעת 2 היא אינה היזם ו/או הקבלן. תביעת הנתבעת 2 מקורה בטעות התובעים ואף מסרבלת את התיק שלא לצורך".

התובעת השיבה כי "נתבעת 2 הינה החברה היזמית שמכרה את הדירה. נכון שבחוסר תום לב השמיטה נתבעת 2 את שמה בחוזה עליה החתימה את הלקוחות, אבל מלבד זאת, היא פעלה לכל דבר ועניין כחברה יזמית, וליזמים יש אחריות מלאה על פי פסיקת בתי המשפט".

בית הדין ביקש מהתובעת הבהרות נוספות לכך שהתביעה מוגשת גם נגד נתבעת 2.

להלן ציטוט הדברים שהשיבה התובעת (צוטטו החלקים הרלוונטיים מתוך תשובתה):

1. עסקת רכישת הדירה הייתה מול [נתבעת 2].
2. כל התקשורת לכל אורך העסקה הייתה מול [נתבעת 2]. לדוגמא: כשהתבקשה הנחה על רכישת הדירה, מי שאישר את ההנחה היה הבעלים של [נתבעת 2].
3. עד היום, כל ההתכתבויות בקשר לדירה הן מול [נתבעת 2] או שהם לפחות מכותבים לכל התכתובות.
4. גם כאשר התקבלו הפיצויים על העיכוב במסירת הדירה, ההתנהלות הייתה מול [נתבעת 2].
5. כאשר חתמה הרוכשת, כשהייתה בת 18, על ההסכם מול נציגי [נתבעת 2] במשרדיהם, היא הייתה בטוחה שהיא חותמת מול [נתבעת 2]. רק אחר כך היא שמה לב להפתעתה, יחד עם הוריה, ש[נתבעת 2] רשמה בהסכם רק את שמה של החברה הקבלנית. הרוכשת (עם הוריה) לא הייתה מעלה על דעתה לרכוש דירה מחברה כמו החברה הקבלנית עליה היא לא שמעה מעולם. רכישת הדירה הייתה על דעת כן שמי שמוכר לה את הדירה היא החברה היזמית - [נתבעת 2] - שלה יש מוניטין (שאומנם לא כל כך מוכיח את עצמו כעת) וכך גם הציגה [נתבעת 2] את המצב. 
6. [נתבעת 2] היא החברה היזמית, כפי שהציגה את עצמה, וכפי שהיא ממשיכה להציג את עצמה באתר האינטרנט שלה גם כיום.
7. לחברה יזמית אחריות לא פחות מחברה קבלנית כלפי הרוכש. 

בתגובה למכתב התובעת, השיבה נתבעת 2 (תמצית הדברים):

1. הסכם המכר היה בין התובעת לנתבעת 1 בלבד. נתבעת 2 לא הציגה עצמה כחברה יזמית, ונתנה שירותי שיווק ושירות לקוחות לנתבעת 1. נתבעת 2 היא הספק של נתבעת 1, ואת הספק לא תובעים על חיובים החלים על היזם. החיובים לפיצוי על איחור ועל ליקויי בנייה חלים על נתבעת 1 מעצם מערכת החוזים בין הצדדים, ומחוק המכר – ולא על נתבעת 2.
2. התקשורת הייתה מול נתבעת 2, מכיוון שהיא נותנת שירות לקוחות ושיווק לנתבעת 1.
3. התכתבויות מול נתבעת 2, אשר נותנת שירות לקוחות לנתבעת 1, לא הופכות אותה לאחראית. כמו שלא תובעים את המזכירה של החברה.
4. הפיצויים ששולמו על איחור במסירת הדירה – שולמו ע"י נתבעת 1, ולא ע"י נתבעת 2. 
5. מי שעומד מאחורי רכישת הדירה הם הוריה של התובעת, "כך שהניסיון להיחבא מאחורי גילה הוא ניסיון נואל ולא ראוי".
6. נתבעת 2 אינה החברה היזמית, ומעולם לא הציגה עצמה כיזמית, על טופס ההרשמה ועל הסכם המכר כתוב שמה של נתבעת 1, ולא של נתבעת 2. ממילא אין לה אחריות כלפי הרוכשים. ברור שהתובעת והוריה ידעו מול מי נחתם הסכם המכר.
7. נתבעת 2 צרפה נספחים רבים, אשר לטענתה מראים שהתובעת יודעת היטב מי הנתבעת הרלוונטית. 
8. נתבעת 2 מבקשת שהתובעת תשלם לה הוצאות משפט, בגלל שהתובעת התנהלה בצורה חריגה ועיקשת, ולכן יש לחייבה בהוצאות שכ"ט לתיק עד כה.

דיון

אין מחלוקת כי בהסכמים השונים שהוצגו לבית הדין ושעניינם הדירה של התובעת, לא מופיע שמה של נתבעת 2, אלא רק שמה של נתבעת 1 (יתכן שישנם מסמכים אחרים, אך אלו לא הוצגו לבית הדין). 

משמעות הדבר היא, שלא הוצגה כל ראיה לטענת התובעת, שנתבעת 2 היא היזמית של בניית הדירה, או שהיא זו שמכרה לה את הדירה.

התובעת טענה כי נתבעת 2 הציגה את עצמה כמי שמוכרת את הדירה, "כאשר חתמה הרוכשת, כשהייתה בת 18, על ההסכם מול נציגי [נתבעת 2] במשרדיהם, היא הייתה בטוחה שהיא חותמת מול [נתבעת 2]". התובעת מבקשת לייחס למצג זה (אשר הוכחש ע"י נתבעת 2) משקל משפטי, שדי בו להטיל חיובים שונים על נתבעת 2. 

גם אם נקבל את הטיעון העובדתי – שנוצר הרושם שהדירה נרכשת מנתבעת 2 – קשה לייחס לו משקל הלכתי-משפטי. מבחינה הלכתית-משפטית, החוזה החתום גובר על הרושם הכללי שנוצר אצל התובעת. 

הפוסקים דנו במשקלו של מצג טרום חוזי, כאשר מצג זה אינו מוצא ביטוי בחוזה החתום. הרמ"א (חושן משפט סימן רז סעיף א) כתב "וכן אם התנו תנאי ואח"כ כתבו השטר סתם, ודאי על התנאי הראשון כתבוהו". ברם, יש לחלק בין מקרים שונים: בין תנאים שונים לאור מידת חשיבותם; בין סוג ההשמטה (אם התנאי הושמט לגמרי, הוזכר בצורה מעורפלת, או שנכתבו דברים סותרים); בין חוזים מסוגים שונים (אינו דומה שטר קצר ותמציתי, לחוזה ארוך בן עשרות עמודים). ראו בעניין זה בנספח לפס"ד 78005 של ארץ חמדה גזית, ע"י כבוד הדיינים רכניץ, כהנא ולונצר.

בנדון דידן, אף אם התובעת סברה שהיא עומדת לרכוש דירה מנתבעת 2, החוזה הכתוב גובר על רושם זה. העובדה ששמה של נתבעת 2 אינו מופיע כלל בהסכם המכר, ותחתיו מופיע שמה של נתבעת 1, מלמד שנתבעת 2 אינה מי שמוכרת את הדירה. לא מדובר ב"אותיות קטנות" שאיש אינו טורח לקרוא אותן, אלא בהבדל מהותי ומרכזי, המוצא ביטוי בראש העמוד הראשון של הסכם המכר, ובכל אחד ואחד מעמודי החוזה (כמקובל בחוזי מכר, בשולי כל עמוד ישנן חתימות של שני הצדדים). לכן, גם אם היה מצג טרום חוזי לפיו נתבעת 2 היא זו שמוכרת את הדירה – הרי שהחוזה חוזר בו ממצג זה. 

בנוסף, קשה לקבל טענה על הטעייה במעמד חתימת ההסכם – כאשר ישנם מסמכים מפורטים וברורים שחור על גבי לבן, לפיהם המוכרת היא נתבעת 1, לא מסתבר לקבל טענה על הטעייה במעמד זה. 

החלטות

התביעה מול נתבעת 2 נדחית בהיעדר יריבות. היות שלא נדרשו דיונים בנוכחות הצדדים, אין חיוב בהוצאות משפט.

אין בהחלטה זו בכדי להכריע בדבר כל מחלוקת או תביעה אחרת, באם יהיו, בין התובעת לנתבעת 2.

ערעור על החלטה זו: ניתן להגיש ערעור על החלטה זו. אולם, היות שפסק הדין פוטר למעשה את נתבעת 2 מהתייצבות בדיונים, לא ניתן יהיה לקיים דיונים בהליך מול נתבעת 1 עד שיוכרע באופן סופי אם נתבעת 2 היא חלק מההליך. לכן ניתן יהיה להגיש ערעור על החלטה זו עד לתאריך יז בסיון 16/06/22, הערעור מותנה בתשלום אגרת הערעור עד למועד הנ"ל. ניתן לבקש הארכה. ככל שהצדדים לא מתכוונים להגיש ערעור על ההחלטה – הם מתבקשים להודיע על כך לבית הדין בהקדם.

למעט האמור בסעיף הקודם, התביעה מול נתבעת 1 תימשך כסדרה, על פי סדרי הדין של בית הדין.

הועל כך באנו על החתום היום א' סיון תשפ"ב 31 במאי 2022

__________________

__________________

__________________

הרב דניאל לונצר

הרב אהרן פלדמן, אב"ד

הרב אסף הר-נוי