הגשת תביעה צור קשר עם בית הדין לתשלום אגרה

תגיות

אומדןאונאהאחריות למוצראסמכתאבורביטוחבר מצראגרמא וגרמידברים שבלבדיווח לרשויותדין נהנהדיני חברותדיני עבודהדיני ראיותהודאההוצאה לפועלהוצאות משפטהטעיה בעסקההיתר עסקאהיתר פניה לערכאותהלוואההלנת שכרהמחאה (שיק)הסכם בכפייההסתמכותהפרת הסכםהקדש וצדקההשבת אבידההשכרת דירההשכרת רכבהתחייבותהתחייבות למכרהתיישנותזיכיון ורישיוןזכויות יוצריםחוזיםחוק המדינהחוקי המגןחיוב בסכום שלא נתבעחתם מבלי להביןטאבוטוען ונטעןטענת השטאהלפנים משורת הדיןלשון הרעמוניטיןמחוסר אמנהמחילהמיסיםמכר רכבמנהגמניעהמניעת רווחמפקח בניהמקום הדיוןמקח טעותמקרקעיןמשפט מנהלינאמנותנזיקיןנזקי גוףסדר הדיןסיטומתאסיטראיסילוק ידעד מומחהערבותערעורעשיית דין עצמיתפיטורי עובדת בהריוןפיצויי פיטוריןפרשנות חוזהפשרהצו מניעהצוואה וירושהקבלנותריבית והצמדהשבועהשומריםשומת נזיקיןשותפותשידוכיםשכירות דירהשכניםשמירהתאונות דרכיםתביעה ע"פ רישומי התובעתחרותתיווךתנאיםתקנת השוקתשלומי איזון
ארץ חמדה

מה גובר: חוזים חתומים או דרך ההתנהלות בפועל? 73081-1

תקציר

(1) אדם שחתם על חוזה מבלי לקרוא את תוכנו מתחייב על פי הכתוב, ובלבד שהחוזה לא נכתב על ידי הצד השני לעסקה. (2) כאשר קבלן מתחייב בחוזה לבצע פריטים בלתי סבירים בעליל הרי שמדובר בטעות סופר. (3) כאשר יש פער בין הזכויות על פי החוזים החתומים לבין הזכויות על פי ההתנהלות בפועל, החליט בית הדין לזכות את התובע בשליש מהפער הכספי.

 

 

פסק דין חלקי

בעניין שבין

התובעת

חברה קבלנית

הנתבע

אדם שבנה את ביתו על ידי החברה הקבלנית

א. רקע

התובעת היא חברה קבלנית שבנתה את ביתו של הנתבע (להלן, הבית). התובעת תבעה את הנתבע והלה תבע אותה תביעה נגדית.

בין הצדדים כמה מחלוקות, ולצורך בירור חלק מהמחלוקות מינה ביה"ד את המומחה המהנדס רון ארד. המומחה קיים כמה ביקורים בבית והגיש דו"ח, הצדדים הגיבו לדו"ח.

אחת מנקודות המחלוקת המשמעותיות, שהכרעתה נדרשת לצורך השלמת חוו"ד של מומחה ביה"ד היא השאלה מה מחייב את התובעת: החוזה, המפרט או הוראות הפיקוח? ביה"ד ביקש התייחסות ספציפית של הצדדים לנקודה זו, וקיבל אותה בכתב, ואף קיים ישיבה אחת בעניין.

כדי לאפשר את השלמת דו"ח המומחה, יכריע ביה"ד בסוגיה זו כעת, ובהמשך יוכרעו המחלוקות הנוספות שבין הצדדים.

ב. החוזה שנחתם בין הצדדים

בין הצדדים נחתם חוזה בתאריך 29.05.11 ובו הגדרו חובות התובעת כלפי הנתבע, לחוזה צורפו מפרטים שהתייחסו למאפיינים השונים של הבניה: אלומיניום, דלתות וכו'.

בסעיף 7.1 לחוזה שכותרתו "מסמך ב1" נכתב כך:

תוספות ושנויים לסעיפים 5 (1) ו- 5 (2) - סתירה במסמכים

7.1 רשימת סדרי העדיפויות (א) עד וכולל (ז) המפורטת בסעיף 5 (1) לענין הביצוע מבוטלת ובמקומה יבוא:-

א. הוראות המפקח הרשומות ביומן העבודה.

ב. תכניות.

ג. מפרט מיוחד.

ד. לוח תשלומים (מסמך - ד').

ה. תנאים כלליים מיוחדים (מסמך ג' - 1).

ו. שינויים לחוזה המדף (מסמך ב' - 1).

ז. חוזה המדף (מסמך ב')

ח. תקנים ישראליים.

ט. תקנים זרים.

כפי שניתן לראות, סעיף זה בא להחליף את סעיף 5(1) בחוזה מדינת ישראל מדף 3210, תשס"ה, שבו נכתב כך:

סתירות במסמכים ועדיפות בין מסמכים

5. (1) בכל מקרה של סתירה או אי התאמה או דו משמעות לגבי הוראה כלשהי במסמכים השונים המהווים את החוזה, ובהעדר קביעה אחרת של סדר העדיפות במיפרט המיוחד או בכל מסמך אחר ממסמכי החוזה, סדר העדיפות - לעניין הביצוע - נקבע ברשימה שלהלן:

(א) תכניות;

(ב) מיפרט מיוחד;

(ג) כתב כמויות;

(ד) אופני מדידה מיוחדים;

(ה) מיפרט כללי (ואופני מדידה).

(ו) תנאי החוזה.

(ז) תקנים ישראליים.

כל הוראה במסמך קודם ברשימה שלעיל, עדיפה על ההוראה שבמסמך הבא לאחריו.

כעת נפרט את טענות הצדדים. המחלוקת האמורה משפיעה בעיקר על התביעה הנגדית שהגיש הנתבע בטענה לחוסרים שבין מה שסוכם בחוזה ובמפרט לבין מה שבוצע בפועל. לפיכך, נפתח בטענות הנתבע.

ג. טענות הנתבע

טענתו הבסיסית של הנתבע היא שעל התובעת למלא את חלקה בחוזה ולעמוד בחוזה ובמפרט.

לגבי פרשנות סעיף 7.1 טוען הנתבע כך (מטבע הדברים הובאו הטענות העיקריות):

א. ...שימו לב לסעיף 7 בחוזה (עמ' 10) (ההדגשה במקור) תוספות ושינויים לסעיפים 5(1) ו 5(2) – סתירה במסמכים.

ובכן סעיף זה (על כל סעיפי המשנה שלו) מתייחס לסתירה במסמכים, והסעיף עצמו מגדיר ומפרש באילו מסמכים מדובר. וכיצד יש לנהוג במקרה של סתירה ביניהם. והוא מרחיב ומפרט שהקביעה שלו לגבי סתירה במסמכים מתייחסת אך ורק למסמכים ג'2, ג'1, ד', ב'1. סעיף 7 במכוון איננו מתייחס כלל וכלל למיפרט הטכני הדירתי שזהו מסמך ג'3 (עמ' 61) הוא במפורש מוציא (מחריג) את מסמך ג'3 מקביעה זו. וכפי האמור לעיל יש הגיון רב בהחרגה זו.

ובכן, אני מאמין ומקווה שסעיף זה בלבד דיו לשכנע את ביה"ד שלא רק שאין ממש בטענת הקבלן אלא שכולה הזוייה ופורחת באויר

ב. יתירה מזו: הוראות המפקח" הנזכרות בס' 7.1(א) למסמך ב'-1 אינן יכולות להתפרש אלא כהוראות שהמפקח הוסמך לתיתן. ס' 7 מסמיך את המפקח להכריע בסתירה בין מסמכים, וזה מקובל. ברם, החוזה אינו מסמיך את הקבלן לשנות או להחליף הוראות במיפרט הטכני (או במסמכים אחרים) שאין לגביהן סתירה, ולמעשה, בהוראותיו אלה המפקח לא הכריע בסתירה בין מסמכים אלא יצר סתירות בין מסמכים (שהוא עצמו יצר) מבלי שכמובן הוסמך לכך.

ג. בנוסף, בסעיף הנ"ל נאמר "הוראות המפקח הרשומות ביומן העבודה". לפיכך, גם לשיטת הקבלן, על מנת להסתמך על "הוראות המפקח" לגבי פעולה כלשהי של הקבלן – עליו להראות שמדובר בהוראת המפקח שנרשמה ביומן העבודה, ולהציג יומן זה, וכמובן, על ההוראה להיות חתומה על ידי המפקח. ביה"ד שוכנע ללא פקפוק שהקבלן לא ניהל יומן עבודה כלל. לפיכך הסתתרותו מאחורי גבו של המפקח "לא אוחזת מים".

ניתן לסכם את טענות הנתבע כך:

סעיף 5(1) שהוחלף ע"י סעיף 7.1 לא כולל התייחסות למפרט, הלא הוא מסמך ג'3.

סעיף 7.1 מאפשר למפקח להכריע בסתירה בין מסמכים, אולם, בפועל המפקח הורה להתעלם מהמפרט, ובכך חרג מסמכותו.

בסעיף 7.1 יש התייחסות להוראות המפקח הרשומות ביומן העבודה, אולם, בפועל ההוראות לא נרשמו ביומן העבודה.

בנוסף, כתב הנתבע שלא יתכן שהמפקח יוסמך לוותר על זכויות המגיעות לרוכש הדירה ומגיעות לו ע"פ החוזה והמפרט.

ד. טענות התובעת

להלן טענות התובעת:

...הרי שמדרג הסמכויות וסדרי העדיפויות בין המסמכים והתוכניות, מפורט בלשון ברורה ובלתי משתמעת לשתי פנים בחוזה עליו חתומים הנתבעים והתובעים שכנגד אל מול התובעת...

ודוק – החוזה שנחתם בין הצדדים הוא בעבור מתן שירותי בנייה מרוכזת, במובחן מ"בנה ביתך", כל השינויים שנעשו במפרטים נעשו בנוכחות ועד ונציגות דיירי הבניין בחלק מהישיבות היה נוכח גם הנתבעים, אשר היו שותפים במהלך פגישות שבועיות שנערכו יחד עם נציגי הישוב, הפיקוח והקבלן כפי שהעיד מר ל' - מרכז הבנייה של הישוב. מכאן, שאין המדובר בהחלטה שרירותית של המפקח ועינינו הרואות כי בהתאם לחוזה החלטת המפקח היא המכרעת...

כפי שהוסבר ע"י מרכז מטעם הישוב מר ל' – החוזה הסטנדרטי – היה אחיד הן לגבי דירות בודדות, (וילות) לגבי דו משפחתי, תלת משפחתי ודירות 4 משפחתי - כדוגמת משפחת הנתבע; מכאן האי התאמות למספר סעיפים של ההסכם, כי לכל בית תוכנית אחרת ותוכניות פיתוח שונים.

כדי להתגבר על חוזה סטנדרטי לכל סוגי יחידות הדיור השונות סוכם ונקבע סדרי עדיפויות כפי שמופיע בסעיף 7.1 בחוזה עם משפחת הנתבע ולא לפי החוזה הסטנדרטי הממשלתי 3210 בסעיף 5(1), 5(2) בעמוד 9.(רצ"ב צילום).

טענות התובעת הן:

סעיף 7.1 קובע את סדר העדיפויות ויש לפעול על פיו.

מדובר בבנייה מרוכזת, והשינויים אושרו ע"י ועד נציגות הבניין, ונציגי הישוב. בחלק מישיבות השתתף גם הנתבע עצמו.

החוזה היה אחיד לכמה דגמים ולכן היו אי התאמות בינו לבין התוכניות ולבין מה שבוצע. לשם כך נקבעו נסדרי העדיפויות כדי לאפשר את השינויים הנדרשים.

התובעת המציאה אישור של הפיקוח שהבניה נעשתה כנדרש, ולכן מבחינתה היא פעלה ע"פ הוראות הפיקוח, ואלה גברו על המפרט.

ה. דו"ח המומחה והתייחסות הצדדים

מומחה ביה"ד, המהנדס רון ארד, קיים שני סיורים בבית בנוכחות נציגי הצדדים, ולאחר מכן הגיש דו"ח מפורט. הדו"ח כולל גם התייחסות לסוגיית הפערים בין מה שבוצע לבין המפרט והחוזה.

בעמ' 3 כותב מהנדס ארד:

במהלך הביקור הצטרף מר ל' מטעם הישוב והסביר כי בפרוייקט זה הדיירים הנם היזמים. לדבריו הישוב שכר את המפקח והמתכנן ישירות.

בפועל, החלטות הפיקוח והמתכנן נעשו באופן עצמאי ולא תמיד קבלו את אישור המזמינים.

בהמשך (עמ' 4) הוא כותב כך:

חלק גדול מטענות התובע נוגעות לפריטים שקיימים במפרט אך לא בוצעו או שבוצעו באופן שונה מהנדרש במפרט. מנגד, פריטים אלו בחלקם אינם קיימים בתכנית ו/או שבוטלו ע"י הפיקוח.

כאמור לעיל, התכנית גוברת על המפרט ובכל מקרה של סתירה הפיקוח יחליט. מכיוון שמדובר בנושא משפטי שסופו להיקבע בבית הדין, בהנחיית בית הדין אתייחס בחוות דעתי לטענות באופן הבא:

א. במקרים בהם נהוג לבצע את הנדרש במפרט אקבל את טענת התובע (שהיה על הנתבעת לבצעו).

ב. במקרים בהם לגמרי לא נהוג לבצע את הנדרש במפרט לא אקבל את טענת התובע (שיש לבצע את הכתוב), כיוון שעל פניו מדובר בטעות סופר במפרט.

ג. בשאר המקרים הדברים מועברים להחלטת בית הדין.

המומחה המשיך ע"פ העקרונות שהתווה כאן.

ו. תגובת הנתבע לדו"ח המומחה

כנגד חוות דעת המומחה כתב הנתבע:

הנתבע התנגד לדרך בא הלך המומחה, כיון שלטענתו מדובר בהחלטה שיפוטית והמומחה אינו רשאי לחוות דעה בסוגיות אלה.

הנתבע אינו מקבל את דעתו של המומחה שכאשר לא נהוג לבצע את הנדרש במפרט מדובר בטעות סופר. מה גם שטענה זו מעולם לא נטענה על ידי התובעת.

גם אם מדובר בפריטים שלחלוטין לא נהוג לבצעם הרוכש זכאי לקיזוז עבור אי הביצוע.

בהמשך הוא מתייחס באופן ספציפי לקביעות המומחה.

ז. נושאי הדיון בפסק הדין

פרשנות סעיף 7.1 – סמכויות הפיקוח.

האם היתה מחילה על זכויות של הנתבע?

תיאור מערכת היחסים שבין הצדדים

כוונות הצדדים

מעמד המפרט מול הוראות הפיקוח

האם נפלה טעות סופר במפרט

התייחסות לדו"ח המומחה

ח. פרשנות סעיף 7.1 – סמכויות הפיקוח

נפתח בשאלה האם על פי החוזה אכן הפיקוח היה מוסמך לפטור את הקבלן מחובותיו כלפי הנתבע דנן?

סעיף 7.1 קובע "סדרי עדיפויות לעניין הביצוע", גם סעיף 5(1) אותו הוא מחליף קובע "סדרי עדיפויות – לעניין הביצוע". אמנם, טוען הנתבע שמדובר אך ורק בהוראות שנרשמו ביומן העבודה כיון שכך נקבע במפורש בסעיף 7.1. אלא שנוסח זה יכול להתפרש בשתי דרכים:

האחת, שמדובר בתנאי מהותי, וללא רישום ההוראות אין להן כל תוקף.

השניה, שמדובר בתנאי לא-מהותי שנועד לקבוע מה הראיה הנדרשת על ידי הקבלן כדי להוכיח מה היתה טענת הפיקוח. ובמקרה זה, האישור הכולל של הפיקוח מהווה חלופה שוות ערך לרישום כל הוראה והוראה.

בית הדין מאמץ את האפשרות השניה. כיון שאין סיבה לראות בתנאי זה תנאי מהותי, כל זמן שהמפקח מודה שאלו היו הוראותיו. ראיה הלכתית לתנאי שאיננו מהותי ואיננו מחייב עולה מדברי התוספות (קידושין מט, ב, ד"ה דברים) שכתבו שכאשר מדובר בתנאי שלא ברור שהוא מהותי יש צורך בתנאי כפול.

אלא שכאמור סעיף 7.1 קובע מהו סדר העדיפויות לביצוע ולא קובע שהמפקח יכול לפטור את הקבלן מלזכות את המזמין לאור השינויים שנעשו. במילים אחרות, בעניין זה יש לקבל את עמדת הנתבע – לא עולה על הדעת שלמפקח תנתן סמכות בלתי מוגבלת לשנות את התוכנית ולצמצם את חובותיו של הקבלן מבלי שהמזמין יקבל על כך זיכוי. מה גם שכאמור הסעיף כלל אינו עוסק בפטור מזיכוי אלא בסדרי עדיפויות לביצוע.

קביעה זו נכונה גם אילו המפקח היה ממונה באופן אישי על ידי המזמין ללא מעורבותו של צד ג' כפי שהיה כאן.

לסיכום סעיף זה, פרשנות סעיף 7.1 מעלה שעל הקבלן לפעול על פי הוראות הפיקוח, ודרישת הכתיבה של ההוראות איננה מהותית. אולם, במקרה שהפיקוח הורה שלא לבצע פריט המופיע בחוזה או במפרט יש לזכות את המזמין.

ט. האם היתה מחילה על זכויות של הנתבע

התובעת טענה שהתקיימו פגישות עם נציגי הרוכשים ואלה אישרו את השינויים (טענה שלא הוכחשה על ידי הנתבע). אולם, לא נטען על ידי התובעת שנציגי הרוכשים פטרו אותה מזיכוי כאשר נעשה ויתור על פריטים. וגם אם נעשה ויתור כזה קשה לקבל את הטענה שבסכמות הנציגות לפטור קבלן מחובותיו כלפי רוכש כפי שנקבעו בחוזה.

לשם בירור נקודה זו התקיימה ישיבה ובה נשמעה עדותו של מר א' שהוגדר על ידי התובעת כנציג הדיירים. מר א' אמר כי מעולם לא נבחרה נציגות רשמית של הדיירים, וכן שמעולם לא נעשה ויתור על ידו ועל ידי חבריו על זכויות הדיירים.

לסיכום, לא נמצאה כל ראיה לכך שנציגות מוסמכת של הדיירים ויתרה על זכויות המגיעות להם על פי החוזה והמפרט.

י. תיאור מערכת היחסים שבין הצדדים

מעבר למחלוקות שכבר נדונו, ישנה מחלוקת עמוקה הרבה יותר בין הצדדים. תמצית המחלוקת היא שהנתבע טוען שהתובעת מחוייבת לחוזה ולמפרט שנחתמו, ואילו התובעת טוענת שהיא מחוייבת להוראות הפיקוח. כדי להבין כיצד נוצרה המחלוקת יש לחזור לדרך בה הפרויקט התנהל.

מבחינה עסקית, היזם של הפרויקט הוא הישוב. הוא יזם את הפרויקט, הוא פרסם מכרזים לקבלנים והוא שכר את חברת הפיקוח.

אולם, מסיבות שונות, חתם כל אחד מהרוכשים חוזה מול מנהל מקרקעי ישראל לרכישת קרקע, וחוזה נוסף לבניית הבית מול הקבלן. כך שמבחינה פורמאלית, כביכול כל אחד מהרוכשים בונה את ביתו הפרטי על קרקע השייכת לו, בעזרתו של קבלן.

אולם, בפועל, מדובר היה בבית משותף, וכן הפרוייקט המשיך להתנהל על פי הדרך בה הוא החל, דהיינו, בניהול של הישוב. כך שההוראות שהקבלן קיבל הגיעו מהישוב, והרוכשים יכלו להעביר בקשות לפיקוח רק דרך נציגי הישוב.

בהמשך לכך, טען מר ה' שהמפרט שצורף לחוזה היה כללי ולא מחייב, ומה שמחייב הן התוכניות והוראות הפיקוח. וכך אמר גם מר ל', נציג הישוב, כאשר הצטרף לסיור שקיים מומחה ביה"ד בבית.

הנתבע לא טען שהוא התנגד לדרך התנהלות זו. להיפך, הנתבע סיפר כיצד התאים את עצמו לכללים אלה.

התוצאה אם כן היתה שמבחינה פורמאלית היה מדובר על חוזה ישיר בין הרוכשים והקבלן, ובפועל, ההתנהלות היתה כזו שהישוב הוא זה שמנהל את הפרויקט ומקבל את ההחלטות הנדרשות. פער עמוק כל כך בין בה שנכתב למה שקורה בפועל מחייב את בית הדין להכריע מה מחייב מבחינה משפטית-הלכתית.

יא. כוונות הצדדים

על פניו, יש מקום לומר שמי שלא התרעם על דרך הביצוע בפועל ועל התוצאה הסופית קיבל ככל הנראה דרך זו, וויתר על הזכויות המגיעות לו לכאורה על פי החוזה. אולם, הנתבע שלפנינו לא נהג כך, ולקראת מועד מסירת המפתח עמד על קיום החוזה.

במהלך הדיון הסב ביה"ד את תשומת ליבם של הצדדים למסמך שהגישה התובעת מתאריך 21.05.11 (5 ימים לפני שנחתם החוזה עם הנתבע). את המסמך הוציא מפקח בחברת פיקוח הפניה מכתב שכותרתו "תשובות לשאלות הדיירים" ובו נכתב שלא יהיה זיכוי בגין פרגולה בדגם שירה. וכן שיהיה זיכוי על ארונות מטבח בסך 10 אש"ח, זיכוי על שיש בסך 1800 ש"ח, וכל הזיכויים האחרים יהיו ע"פ מחירון דקל פחות 10%.

מכתב זה מאשר את טענתו של מר ה' שהוא התכוון להתחייב ע"פ הוראות הפיקוח ולא ע"פ החוזה, וכן את טענותיו הספציפיות לגבי הפרגולה, הזיכויים על ארונות המטבח והשיש, וכן לגבי תעריף הזיכויים הכללי.

לעומת כל זאת, הנתבע טען שמעולם לא ראה את המסמך, וכן שמעולם לא השתתף בישיבות של נציגות הדיירים עם הקבלן והפיקוח. המהנדס מר ה' אמר בישיבה שהוא אינו יכול להכחיש טענות אלה כיון שאינו זוכר מי השתתף בפגישות (בניגוד למה שנכתב בסיכומים).

בעניין זה ביה"ד מעיר שמסמכים שכאלה היו אמורים להיות מצורפים לחוזים שנחתמו לאחר שהמסמך יצא. העובדה שלא כך נעשה מהווה רשלנות מצדה של התובעת. ובכל זאת, מכתב זה כבר איננו בגדר "דברים שבלב" אלא בגדר מעין "מודעא" בה התובע מצהיר שפרטים מסוימים במפרט אינם מחייבים אותו.

בהמשך, שאל בית הדין את הנתבע, מתי העלה לראשונה את טענותיו בדבר החוסרים ביחס למפרט בפני התובע. על כך השיב הנתבע:

בעילעול במסמכיי (הרבים) בעניין זה, הדבר היחיד שמצאתי לעת עתה הוא מסמך שהכנתי אותו לקראת פגישה עם הקבלן, הנושא את הכותרת "נקודות להתחשבנות עם הקבלן" ואת התאריך 03/12/2012 (משמעותו: כחודש לפני מסירת הדירה שהתבצעה ב 9/1/2013). אין לי (בינתיים) כל תיעוד או מסמך שאכן מסמך זה הוגש לקבלן ואם כן מתי, כנראה לקראת ההתחשבנות הסופית עם הקבלן לקראת קבלת המפתח ).

יש לציין שהרשימה אומנם מאגדת הרבה מהחוסרים בתביעה שהגשתי, אך לא מקיפה את כולם, היו דברים שהתווספו תוך כדי שנחשפתי למסמכים "חסויים" כדוגמת "מסמכי החוזה הלא מצורפים" כדוגמת המפרט הדירתי ג-2 (שהיה קושי רב להשיגו.) שלפני חתימת החוזה ובמעמד חתימת החוזה נחשפתי להם אך משום מה לא צורפו לקובץ והיו דברים שמחמת סיבות אחרות לא רציתי לחשפן בפני הקבלן אותה עת.

הנקודה החשובה לענייננו היא שהנתבע עצמו לא קיבל את נספח ג-2 לאחר החתימה, ובעצם לא הכיר את כל תוכנו. לאור דבריו נתקשה לקבל כעובדה מה ידע בעת חתימת החוזה ומה לא.

בכך הוסבר לבית הדין מדוע למשל בנוגע לפרגולה לא התריע הנתבע בפני נציגי התובעת כי יש להשלים אותה עוד במהלך העבודות וחיכה רק לשלב הסיכומים. יתכן שהנתבע עצמו לא ידע שהוא זכאי לפרגולה על פי המפרט, וגילה זאת רק בסוף.

לסיכום, הוכח שלפחות לגבי פריטים מסוימים המופיעים במכתב הפיקוח סברה התובעת, בעת החתימה על החוזה, כי היא פטורה מהכתוב בחוזה ובמפרט.

לעומת זאת, הנתבע, מצד אחד, לא ידע על הפטורים שנתן הפיקוח, ומצד שני, לא ידע מה כללה התחייבות התובעת כיון שלא קיבל את המפרט לאחר החתימה.

יב. מעמד המפרט מול הוראות הפיקוח

לדברי הנתבע שלפנינו הוא חתם על החוזה והמפרט מבלי לדעת את פרטיהם. השאלה היא על פי מה הוא גמר בדעתו בחתימה זו?

נושא זה נדון בפס"ד 74017 ראו עוד שם, הנוגע לעניינו הוא שלגבי אדם שחתם על שטר שלא הבין את תוכנו נפסק בשו"ע (חו"מ מה, ג):

הודאה בחתם ידו, והשטר בגופן של עובדי כוכבים, והדבר ברור שאינו יודע לקרות, ויש עדים שחתם עד שלא קראו, מ"מ מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו.

כלומר, החותם מתחייב על פי הכתוב בשטר, למרות שלא הבין את תוכנו.

מקור הדין הוא ברשב"א (שו"ת הרשב"א המיוחסות לרמב"ן, עז):

שאלה: הודאה בחתם ידו, והשטר בגופן של כותים, מהו? כיון דלא ידיע למקרי, לא מהני. או דילמא, דלא אתמר אלא בעדים, דליתנהו בתורת עדות כיון דלא ידעי למקרי. אבל בהודאת בעל דין, הא אודי כל מה דכתיב עליה.

תשובה: כל שחתם ידו יוצא עליו, גובין ממנו מבני חרי. דאפילו לכשתמצא לומר: דכשאינו יודע לקרות, לא מתחייב, מכל מקום, מסתמא אני אומר: כל שהוא חותם, ודאי קרא ואחר כך חתם. ומאן לימא לן שאינו יודע? ואף על פי שאין רובן של ישראל יודעים לקרות בשטרי ארמאי. כיון דאפשר דידע, חזקה כיון דחתם, ידע וקרא... ועוד אני אומר לפי עיקר השאלה: שאפילו כשהמלוה מודה לו שאינו יודע לקרות, א"נ שיש עדים שחתם עד שלא קראו, מכל מקום מתחייב הוא עתה בכל מה שכתוב בו, כיון שלא חשש לקרותו, וסמך על הסופר. שכל הסומך על נאמנות של אחרים, הלא הוא גומר בדעתו להתחייב בכל מה שיאמר מי שהאמין על עצמו. והיינו טעמא דשליש.

הרשב"א כותב שתוקף ההתחייבות מבוסס על כך שהמתחייב גמר בעתו על פי מה שכתב הסופר. אולם, בנוגע לשטר שכתבו הצד השני לעסקה כתב מהריא"ז ענזיל (סימן מט):

וזה שייך דוקא כשהוא סומך על איש אחר שאינו בעל דין ואז יש לו דין שליש, משא"כ לגבי הבעל דין בעצמו, אף שמאמינו, אינו גומר בדעתו להתחייב בכל מה שיאמר, דכיון שהדבר נוגע לעצמו, ודאי יש לחוש שישקר ויאמר דברים שלא עלה על דעתו להרויח לעצמו, משא"כ באדם אחר שאינו בעל דין, הוא הנקרא שליש, דאין אדם חוטא ולא לו, הוא סומך עצמו שלא ישקר עליו ולא יפסיד אותו במה שאין לו ריוח, לכן אמדינן דעתיה שסומך עליו להתחייב בכל מה שיאמר.

דהיינו, אדם אינו גומר בדעתו להתחייב בכל הכתוב בשטר שלא קרא, כאשר השטר נכתב על ידי הצד השני לעסקה. במקרה הנדון, הנתבע אינו מנסה להתנער מהמפרט בגלל שלא ידע את תוכנו, אלא להיפך הוא דורש שהתובעת תהיה מחוייבת לחוזה ולמפרט אותם הגישה לו לחתימה.

לכאורה, טענת התובעת שלא התכוונה להתחייב ע"פ החוזה והמפרט – אינה מתקבלת. שהרי הכלל בדיני ממונות הוא ש"דברים שבלב – אינם דברים" (שו"ע חו"מ רז, ד).

אמנם, לטובתה של התובעת עומד מכתב הפיקוח שנכתב לפני חתימת החוזה, וממנו ראיה שאכן ההתנהלות היתה כזו שבה הפיקוח פוטר את התובעת מביצוע פריטים עליהם התחייבה. אולם, גם כעת יש להסתפק.

מצד אחד, אפשר לומר, שכיוון שבפועל חתמה התובעת עם הנתבע על חוזה ומפרט ללא אזכור מכתב הפיקוח, אזי דינה כדין אדם שביצע עסקה וגילה דעתו במפורש שהוא אינו מתכוון לבצעה. בעניין זה נפסק בשו"ע שאם מבצע העסקה איננו אנוס – העסקה תקפה (שו"ע חו"מ רה, א).

מצד שני, הקונה חתם על מפרט מבלי לקרוא אותו, וסמך על הקבלן. הקבלן עצמו לא התכוון להתחייב על פי המפרט הכתוב אלא על פי הוראות הפיקוח. אם כך, הקונה סמך על כוונת הקבלן, שלא כללה פריטים מהם הפיקוח יפטור אותו.

יתירה מזו, במפרט התגלו פריטים שבית הדין הגדיר אותם בסעיף הבא כ"טעות סופר", וכן פריטים שהם בלתי בטיחותיים, כגון, ברז גז בסלון. הנתבע דנן מצוי בתחום הבנייה (הוא מנהל עבודה), ולכן, אילו היה מתכוון לכל פריט הכתוב במפרט היה עליו להתריע על כך בפני הצד השני. העובדה שהדבר לא נעשה מציבה סימן שאלה על מידת הדווקנות שייחס גם הנתבע למפרט, אם בכלל ידע על תוכנו.

על כן, לאור העמימות הרבה והספקות, מכוח פשרה קרובה לדין, יזוכה הנתבע בשליש מעלות הפריטים המופיעים במפרט ולא בוצעו.

יג. האם נפלה טעות סופר במפרט

כאמור, בחוות דעתו כתב מהנדס ארד:

במקרים בהם לגמרי לא נהוג לבצע את הנדרש במפרט לא אקבל את טענת התובע (שיש לבצע את הכתוב), כיוון שעל פניו מדובר בטעות סופר במפרט.

הנתבעים כאמור התרעמו על עצם הקביעה של המומחה, על תוכנה, ועל כך שהמומחה קבע שמדובר בטעות סופר כאשר התובעת מעולם לא טענה זאת.

בשאלה העקרונית האם המומחה חרג מסמכותו בית הדין אינו מקבל את טענת הנתבע. המומחה פרס בפני הצדדים ובפני בית הדין בחוות דעתו את שיקוליו ואפשר לבית הדין לבקר את קביעותיו.

באופן ספציפי, המומחה חיווה דעתו בשאלת הפער בין המפרט והביצוע, וקבע שבחלק מהמקרים הרשום במפרט הוא בלתי סביר. לדוגמא, במפרט נקבע שבכל הדלתות יקבע מנגנון תפוס/פנוי. זהו מנגנון שמקובל להתקין בדלתות חדרים רטובים בלבד ולא בדלתות חדרים יבשים (עובדה שהנתבע הודה בה בישיבה). ולכן הופעתו במפרט היא בגדר מה שהמומחה מכנה דבר ש"לגמרי לא נהוג לבצע".

מבחינת בית הדין הקביעה החשובה של המומחה היא לגבי המנהג, ולא קביעתו שמדובר ב"טעות סופר". ובעניין זה בית הדין מקבל את חוות דעתו.

כעת השאלה האם פרטים ש"לגמרי לא נהוגים" המופיעים במפרט מחייבים? שאלה זו מונחת לפתחו של בית הדין ואינה נתונה להחלטתו של המומחה.

בעניין זה טענה התובעת שהמפרט היה כללי והכוונה היתה שהוא יותאם ע"י הוראות הפיקוח. במילים אחרות, טענת התובעת היתה שהמפרט לא היה מדויק (מונח המקביל למונח "טעות סופר"). לעומת זאת, הנתבע טוען שהמפרט מחייב באופן מלא, ולדבריו, גם על מה שאינו סביר הוא זכאי לזיכוי.

כאמור לעיל, הפיקוח לא היה רשאי לפטור את התובעת מהתחייבות או מזיכוי. אולם, כאשר מדובר בפריטים שהנם בלתי סבירים באופן מובהק יש לקבל את הטענה שהמפרט אינו מחייב כיון שמדובר בטעות סופר, או בחוסר דיוק שאיננו מחייב.

וביתר פירוט, כאשר ישנה התחייבות לפריט סביר יכול המזמין להניח שהפריט יבוצע במסגרת הבנייה. ואם בכל זאת הפיקוח החליט לוותר על כך מגיע למזמין זיכוי. אולם, כאשר מדובר על פריט שברור לכל מי שמצוי בתחום הבנייה שהוא איננו סביר (כיון שפירושו של חוזה תמיד נעשה על פי המקובל) – הרי שמעולם לא היתה כוונה לבצעו ולכן לא מגיע עליו זיכוי.

במילים אחרות, המפרט נועד לביצוע, ובמקום בו הוחלט שלא לבצע יבוא זיכוי. לעומת זאת, על פריט שלא עלה על הדעת שיבוצע גם זיכוי לא יהיה.

במקרה זה ישנו טעם נוסף, כאמור, הנתבע הוא מנהל עבודה פעיל שלטענתו מצוי בתחום הבניה, ולכן היה מצופה ממנו להבין שישנם פריטים בלתי סבירים, ואילו היו לו שאלות היה עליו לשאול אותם בעת החתימה.

והערה נוספת לסיום עניין זה, משפט באופן כללי, ופרשנות חוזה באופן ספציפי, שונים ממתמטיקה ולוגיקה, יש בהם אלמנטים של מנהג ופרשנות שמרככים את כוחה של המילה הכתובה.

לסיכום, כאשר מדובר בפריטים המופיעים במפרט ש"לגמרי לא נהוג לבצע" – הם אינם מחייבים – ואי ביצועם לא יחייב את התובעת בזיכוי.

יד. התייחסות לדוח המומחה

המומחה התייחס לחוסרים בביצוע ביחס למפרט והגדיר אותם כפריטים "שלגמרי לא נהוג לבצע" או ש"נהוג שלא לבצעם".

לאור הכרעת בית הדין, כל החלטה של הפיקוח שהיא בגדר הסביר מחייבת את הנתבעת בזיכוי בשיעור שליש. להלן התייחסות ספציפית לפריטים בדוח המומחה הנוגע לחוסרים:

שם פריט הכרעת המומחה הכרעת ביה"ד
חיפוי עץ

חיפוי עץ הנו תוספת שאינה סטנדרטית ולכן במקרה זה התכנית והחלטת הפיקוח גוברים על המפרט (לא לבצע).

עלות: 800 ₪

זיכוי שליש, 266 ₪
אינטרפוץ 4 דרך אינני סבור שבקשת הנתבעת מהפיקוח לבצע 3 דרך הנה במקום. דרוש: התקנת ראש דוש. עלות: 1500 ₪ מתקבל, 1500 ₪
מנעול תפוס/פנוי   לא סביר – התובעת פטורה מזיכוי
מתלה כביסה

בדירות צמודות קרקע עם גינה מקובל לא לספק מתלה

זיכוי שליש – להערכת המומחה
פרגולה מבטון ניכר בעניין זה כי המפרט התייחס באופן סטנדרטי לדירות ללא חלוקה בין דירות גן לדירות בקומות ולכן בטעות נרשמה פרגולה בדירת הגן. זיכוי שליש – להערכת המומחה
תאורת חוץ להכרעת בית הדין זיכוי שליש
ברז דלי לא נהוג כיום לבצע ברז דלי בח' מקלחת לא סביר – התובעת פטורה מזיכוי
ברז גן ברזי גן שבוצעו בגינה הנם מעבר לסטנדרט ולכן הטענה נדחית. מתקבל
שלט תאורה בתכנית אכן קיים שלט אחד בלבד וכך נהוג

זיכוי שליש – להערכת המומחה

קופינג מקובל ונכון לבצע קופינג. יצויין שמדובר בנושא ששייך לשטחים משותפים ולא לדייר פרטי. עלות ביצוע הקופינג: 300 ₪ למטר.  
    הנתבע יזוכה בשיעור רבע, כיון שהוא דייר אחד מתוך ארבעה בבניין – על הצדדים לבצע מדידה של האורך ולדווח לביה"ד
רשת בדלת כניסה כיום לא נהוג לבצע רשת בדלת כניסה לא סביר – התובעת פטורה מזיכוי
נקודת גז אני מקבל את הטענה שמדובר בנושא בטיחותי ולא מבצעים כיום נקודת גז בסלון מתקבל
נקודות הכנה לאזעקה במידה ויתברר כי אכן קיימות 6 הכנות בלבד יהיה לזכות את התובע לא הוכח חוסר – ללא זיכוי
זיכוי שני כיורי מטבח לזכות ב-500 ₪ מתקבל
תריס חשמלי מחובר לשעון שבת כפי שמתוכנן מכיוון שפריט זה הנו פריט שימושי יש לבצעו. עלות: יש לקבל הצעת מחיר מחשמלאי לעניין זה. על שני הצדדים להעביר לביה"ד הצעת מחיר בעניין
תאי דואר להחלטת בית הדין בעניין זה כתב הנתבע שחלוקת הדואר איננה בבתים ולכן מדובר בטעות סופר. הנתבעת פטורה מזיכוי
אלומיניום משוך יש לשדרג לאלומניום משוך. עלות: 2000 ₪ מתקבל
הפרש בין קליל לאלובין להכרעת ביה"ד

זיכוי שליש – להערכת מומחה

2 כנפיים במקום 3 כנפיים אינני רואה חסרון זיכוי שליש – להערכת מומחה
חלונות הזזה במקום פתיחה נהוג לבצע חלונות הזזה ולכן הטענה נדחית. מתקבל משיקולי בטיחות, בגדר טעות סופר

 

טו. סיכום והחלטות

לגבי פריטים בלתי סבירים המופיעים במפרט התובעת פטורה מזיכוי.

לגבי פריטים סבירים שלא בוצעו התובעת תזכה את הנתבע בשיעור שליש עלותם.

לגבי זיכויים על ארונות מטבח ושיש, ותעריף הזיכויים הנתבע יקבל זיכוי בסך החלטת הפיקוח. בנוסף שליש ההפרש שבין תעריף הפיקוח ובין התעריף שנקבע בחוזה ובמפרט, ובהיעדרו, לבין התעריף המקובל.

לגבי הפריטים הרלבנטיים יגיש מומחה ביה"ד תמחור לביה"ד.

על הצדדים להגיש תמחור של חיבור תריס חשמלי לשעון שבת ומדידה של הקופינג כמפורט לעיל עד לתאריך י"ח אדר תשע"ה, 09 מרץ 2015.

על הצדדים להגיש סיכומים של כלל טענותיהם, מלבד אלה שהוכרעו בפסק דין חלקי זה, עד לתאריך כ"ה אדר תשע"ה, 16 מרץ 2015.

פסק הדין ניתן ביום ז' אדר תשע"ה, 26 פברואר 2015.

בזאת באנו על החתום

_______________

הרב גדעון בנימין

_______________

הרב אליעזר שנקולבסקי, אב"ד

_______________

הרב עדו רכניץ