פסק דין - נזקי רטיבות מדירה עליונה

בעניין שבין

מחזיקה בדירה

- התובעת

לבין

בעל דירה שמעליה - הנתבע

א.         רקע כללי:

התובעת, קיבלה מאמה את דירתה שבצפת. הדירה נמצאת מתחת לדירתו של הנתבע, ומתחת לדיירים נוספים. חלוקת הנכס כולו בין הדיירים עדיין לא הוסדרה בטאבו, ובין שני הדיירים העליונים קיימת מחלוקת משפטית לגבי חלוקת הנכס ואחוזי הבעלות של כל אחד. מחלוקת זו עדיין לא הוכרעה ובוררות זו בדין תורה אינה עוסקת בה.

בדירתה של התובעת נתגלתה רטיבות ניכרת במספר מקומות. התובעת תובעת מן הנתבע לטפל בנזילות ולפצותה בעבור נזקים. לטענת הנתבע, הוא פטור מטעמים שונים, וכדלהלן.

הצדדים חתמו על הסכם בוררות המסמיך את הח"מ להכריע בסכסוך. 

ב.        טענות התובעת ותביעותיה

כאמור, בדירתה של התובעת קיימת רטיבות במספר מקומות ולטענתה הרטיבות מגיעה מדירתו של הנתבע ומנכסים שבבעלותו. לטענתה של התובעת, למרות שבקומה העליונה דיירים שונים, לנתבע אחריות מלאה על כל הנזילות מן הקומה שמעליה היות והוא הבעלים, והחלקים מושכרים על ידו לכל השוכרים ובהם פועלות המאפיה, חנות הפלאפל וחברת נסיעות.

היקף הנזקים – הנתבעת הגישה לבית הדין חוו"ד מטעמה, שנכתבה על ידי מר ג', מהנדס בנין מחברת הדס ביקורת מבנים, המפרטת את הנזקים ומקורות הנזילה. על פי דו"ח המומחה של התובעת, עלות התיקון של בעיות הנזילה מגיע לסך 50,111 ₪.

לדברי התובעת ובעלה, ההלכה מחייבת את האדם שמגיעה ממנו רטיבות לחברו לשפות אותו על נזקיו היות ויש לראות את המים המגיעים מרכושו כחיצים היוצאים מרשותו לרשות חברו ופוגעים בו ("גירי דיליה"). יתר על כן, לדבריהם זהו מנהג בתי הדין לחייב את המתגוררים בבית משותף לתקן כל אחד את הגג שעל גביו ומביא כסימוכין לדבריו את דברי בעל נתיבות המשפט  (חו"מ סימן קסד, ס"ק ב). בנוסף לכך טוענת התובעת כי יש  לראות  את כלל הנזקים שנגרמו לה וכפי שיפורטו להלן לכל הפחות כגרמא, וחתימת הצדדים על כתב הבוררות מאפשרת לבית הדין לחייב את הנתבע גם על נזקים מסוג זה.

תביעה נוספת נוגעת לקירוי בטון מחופה ברעפים שבנוי באזור ששימש בעבר כחצר המבנה, וכך היא רשומה בטאבו. לטענתה של התובעת, הנתבע קירה את חצר המבנה בבטון וקירה מעליה ברעפים. לדברי המומחה מטעם התובעת פתיחת קירוי זה עשויה לתרום רבות לאיורור הדירה ולייבושה. אי לכך דורשת התובעת את פירוק קירוי החצר שנעשה לדבריה  באופן שאינו חוקי.

לאור האמור תובעת התובעת את התביעות הבאות:

א.      תיקון ואיטום קומה שניה ושלישית במבנה של הנתבע, כך שלא יחדרו מים מהקירות והגגות השייכים לנתבע. וכן במידה שקיימת נזילה מצנרת מהנכס של הנתבע כגון בצינור ניקוז לקוי מהמאפיה היא דורשת את תיקון הצנרת. 

ב.      תשלום עבור דברים שניזוקו מירידת המים, וכן תיקון הקירות והתקרות וריצוף שניזוק מהמים. 

ג.        תשלום עבור הפסד דמי השכירות הן של הדייר שעזב כתוצאה מהנזק לדירה והן עבור הפסד שכירות עתידית כתוצאה מהזנחת האיטום ואף הסרתו.

ד.      הוצאות משפט והנלווה עליהם.

ה.      הורדת יציקת בטון מעל החצר.

פירוט התביעות הכספיות של התובעת הוא:

דמי תיווך לחצי שנה	1,440.00
נסיעות לצפת (עבור דין תורה וכו')	540.00
הפסד שכר ליום עבודה	1,650.00
הפסד הכנסות משכירות (עד סוף 2013)	19,200.00
צביעה עבודות גבס	6,000.00
ביקורת מבנים על ידי מהנדס	5,900.00
דוח מומחה	1,770.00
תיקון זמני של דלת הכניסה/תיקון חשמל	500.00
תשלום לארץ חמדה	500.00
סיוע משפטי	6,239.00
נזקים לרכוש בדירה	5,000.00
תשלום ארנונה אחרי עזיבת הדייר	1,000.00
תיקונים לפי הצעת מחיר של קבלן	150,000.00
תיקון קבוע לדלת הכניסה	1,000.00
הפסד הכנסות משכירות (משנת 2014)	28,000.00
סך הכל תביעה	228,739.00

 

ג.          טענות הנתבע

לטענת הנתבע, יש לדחות את התביעה, מחמת הנימוקים הבאים:

א.      התובעת אינה הבעלים על הנכס אלא אמה והיא לא הציגה ייפוי כוח – הרשאה – המאפשרת  לה לתבוע, ולכן היא אינה בעלת דברים בסכסוך זה.

ב.      המבנה כולו שייך למספר דיירים ולא נעשתה חלוקת שותפות מסודרת ולכן כל הדיירים אחראים לכל הנזקים ולא ניתן לתבוע רק את הנתבע. בקומה העליונה מתגוררים עוד שני דיירים ולמעשה גם התובעת עצמה אחראית על הנזק בדירתה מכוח היותה שותפה.

ג.        רוב הנזק הוא מהמאפיה ואם יש מקום לתבוע מישהו, הרי שיש לתבוע את בעל המאפייה ולא את הנתבע.

ד.      לדברי הנתבע מקור הנזילות אינו מדירתו אלא מפגיעה בצינור מים שעובר מעל דירת התובעת. הפגיעה בצינור נעשתה על ידי פועל שעבד עבור התובעת.

ה.      לגבי פירוק יציקת הבטון והמבנה בחצר - לטענת הנתבע לא מדובר על בנייה לא חוקית, ומעבר לכך אמה של התובעת קנתה את הנכס אחרי שהמבנה היה בנוי.

בנוסף, תובע הנתבע החזר הוצאות משפט בסך 25,500 שקלים ועוד 1,770 שקלים הוצאות בודק.

הדיון ההלכתי

ד.         הגדרת הבעלויות בשטח המבנה

אין חולק כי התובעת מחזיקה בדירה אותה קיבלה מאימה. על כן,  גם אם הדירה אינה רשומה על שם התובעת היא הנפגעת מהנזקים, בהיותה מחזיקה בדירה ואם כן היא בעלת זכות תביעה. לפיכך בית הדין דוחה את טענת הנתבע, על פיה היות והתובעת אינה בעלים על הדירה היא אינה בעלת זכות תביעה על נזקיה.

ביחס לטענת הנתבעים שהנתבעת שותפה בבית המשותף, לפיכך היא חייבת בנזקי עצמה: כאמור לעיל שני הצדדים מסכימים כי המבנה כולו רשום בטאבו כבית משותף בו לכל אחד זכויות חלקיות. כמו כן שני הצדדים מסכימים כי לכל אחד מהצדדים חלק נפרד בו הוא מתפקד כבעלים באופן מלא ומוחלט ולא מדובר על שותפות מלאה באופן מעשי. לדוגמא, הנתבעים בוודאי אינם סבורים שלתובעת זכות להשכיר את החלק המוגדר כנמצא בבעלותם. אכן קיימים חלקים בנכס אשר קיימת מחלוקת ביחס לבעלות עליהם (המאפיה) אולם אין זה פוגם באחריותו של כל אחד מהצדדים לתיקון החלק בנכס הנמצא תחת ידו, ולזכותו של כל צד לתבוע תיקון נזקים הנגרמים על ידי אחרים לחלק הנמצא ברשותו.

אי לכך דוחה בית הדין את טענת הנתבע כי התובעת אחראית על הנזק המגיע לרכושה מכח היותה שותפה במבנה כולו. מאותו הטעם דוחה בית הדין את טענת התובעת כי הנתבע אחראי לנזקים אשר מגיעים מנכסים שאינם נמצאים בשליטתו.

היות ובין הנתבע ובין המאפיה המחזיקים שניהם בקומה העליונה קיים סכסוך על חלוקת הרכוש וההחזקה בו, הרי שכל עוד הסכסוך לא נפתר לא ניתן לתבוע אחד מהם (בנפרד) על כלל הנזקים, במיוחד לאור העובדה שכיום הוא מנוע מלהיכנס לחלק שמחזיק השני. אי לכך התביעה יכולה להתייחס רק לנזקים המגיעים מחלק המבנה שכיום נמצא בחזקתו של הנתבע ולא לנזקים המגיעים משטח המאפיה שנכון להיום אינו מחזיק בה. אודות נזקים האחרים על התובעת לתבוע את בעל המאפיה בבית דין ואם יסרב בעל המאפיה לברר את העניין בבית הדין עומדת לתובעת הזכות לתבוע את בעל המאפיה בבית משפט אזרחי.

מדידת השטח אינה נדרשת לדעת בית הדין, ובית הדין לא ביקש אותה, ולכן אם אחד הצדדים הזמין מודד מטעמו אין הצד השני צריך לשאת בהוצאותיו.

לסיכום:

1.       בית הדין מכיר בזכות התובעת לתבוע אודות נזקים המגיעים לשטח הדירה שמוחזקת על ידה.

2.       בית הדין אינו רואה בתובעת אחראית על נזקים המגיעים לדירתה משטחי המבנה שאינם נמצאים ברשותה.

3.       בית הדין ידון באחריות הנתבע רק ביחס לאותם חלקים מהמבנה הנמצאים בחזקת הנתבע בפועל, ולא ביחס לחלקים שאינם נמצאים בחזקתו, למרות שהוא טוען לבעלות עליהם. דהיינו בית הדין לא ידון בנזקים המגיעים לתובעת מתחום המאפיה.

א.      אחריות לתיקון נזילות בבניין משותף.

במקרה דומה של נזילת מי גשמים עוסקת לכאורה הגמרא במסכת בבא מציעא קיז ע"א:

"הנהו בי תרי דהוו דיירי, חד עילאי וחד תתאי. איפחית מעזיבה. כי משי מיא עילאי - אזלי ומזקי לתתאי.        
רבי חייא בר אבא אמר: העליון מתקן, ורבי אלעי משום רבי חייא ברבי יוסי אמר: התחתון מתקן..."

להלכה נפסק בשולחן ערוך כדעת רבי חייא ברבי יוסי (חושן משפט סימן קנה סעיף ד):

"היו מימי העליון יורדים על התחתון ומזיקין אותו, אם אין שם מעזיבה, בענין שכששופך מימיו מיד יורדים לתחתון ומזיקים אותו, חייב לסלק היזקו. ואם יש מעזיבה שהמים נבלעים בה ואינם יורדים מיד, אלא לאחר מכאן יורדים ומזיקים, אינו חייב לסלק הזיקו".

מדברים אלו עולה לכאורה כי הדייר בקומה העליונה אינו חייב לתקן נזקי נזילת מי גשמים מדירתו לקומה התחתונה. הריב"ש מאריך להוכיח כי העקרון לפיו העליון אינו אחראי על נזילות המגיעות ממי גשמים נכון גם כאשר מדובר במי גשמים מרובים היות ונזק זה אינו מוגדר כחיציו של העליון ואין באי מניעתו אפילו משום גרמא וז"ל (בשו"ת הריב"ש סימן תקיז):

"כשיהיו הגשמים מרובין, וירדו בשפע, יקלקלו כל המעזיבה, בענין שיזיקו בירידתם ממש על התקרה: כי לא תוכל המעזיבה, לבלוע אותם... אין לומר כאן: גירי; שאין באין מכחו, אלא מן השמים הן יורדין... ולכן אין מחייבין ללוי (העליון), לבנות שום בנין, כדי שלא יזיקו לראובן, מי גשמים הבאים על גגו..."

כדעת הריב"ש פסק גם הרמ"א בהגהותיו לשולחן ערוך בסימן קנה (סעיף ד):

"אם ירדו גשמים על העלייה ויורדין למטה, על הניזק לתקן שלא יוזק"

אולם הב"ח (קנה ז וראה בסמ"ע בס"ק טו ובש"ך בס"ק ג) מסייג את הדברים באופן משמעותי וכותב:

"ומיירי (הריב"ש) במי גשמים שבאו לשם שלא בפשיעת בעל העלייה כגון גשם שוטף אבל אם הוא פושע שלא תיקן הגג על בעל העלייה לתקן כדלקמן בסימן קס"ד סעיף ב'"

כלומר יש להבחין בין חובת השמירה על תקינות המבנה לבין האחריות על נזקי גשמים שהתרחשו למבנה תקין. החובה לשמור על תקינות שכבות האיטום שעל התקרה (המעזיבה) מוטלת על העליון כפי ששנינו במסכת בבא מציעא (קטז ע"ב):

"התחתון נותן את התקרה והעליון את המעזיבה"

כך פסק גם הרמ"א בהגהותיו לסימן קסד (סעיף א) כי:

"כל צרכי הגג חייב בעל העלייה לתקן"

אולם אם המבנה תקין אין לחייב את העליון על נזקי גשמים אשר פגעו בתחתון, כפי שראינו לעיל. העולה מדברים אלו הוא שיש לחלק בין נזקי גשם אשר נגרמו עקב מבנה לא תקין ובין נזקים שנגרמו עקב גשמים בהיקף לא שיגרתי. יש לחייב את הדייר העליון לדאוג לתקינות האיטום בביתו כך שלא יגיעו ממנו נזילות גשמים לדייר התחתון. אך, במידה והמבנה אטום כראוי והתרחש אירוע גשם חריג אשר גרם לנזילות למרות האיטום, העליון פטור מאחריות על נזק זה.

חיזוק לאבחנה זו אנו מוצאים בדברי בעל ההגהות לשו"ת הרשב"א. בשו"ת הרשב"א ח"ב סימן קצט פסק הרשב"א שמי גשמים היורדים מגג נחשבים כבאים מכוחו של הדייר העליון והם כחיציו וממונו והוא צריך לשאת בנזק, וכך פסק הרמ"א בסימן קנג סעיף ט. דברים אלו עומדים לכאורה בניגוד לדברי הריב"ש  שהובאו לעיל לפיהם מי העליון אינם נחשבים לחיציו. היה ניתן לומר כי אכן הריב"ש חלוק על הרשב"א, אולם הרמ"א כאמור לעיל פסק גם את דבריו להלכה. לכן מתרץ בעל ההגהות שיש להבחין בין מצב בו המים מזיקים מיד אחרי שירדו בשטח העליון והם הופכים להיות ממונו שמזיק. במקרה זה עסק הרשב"א, וחייב את העליון. לבין מצב בו המים נבלעו במעזיבה והזיקו לאחר זמן, ואז אינם נחשבים כממונו של העליון הואיל ונבלעו כבר במעזיבה ולא מוטלת עליו החובה לשאת בנזקים. חילוק זה שייך לכאורה רק במעזיבה (מרזב) אבל אם קיים פגם בדירת העליון, כגון, חוסר איטום, שבעטיו נגרם הנזק נראה שבוודאי על העליון לשאת בנזק. דברים אלו מצטרפים לדברי הב"ח שהובאו לעיל שחייב את העליון כאשר רצפת העליון אינה אטומה.

זה הכיוון שהתקבל למעשה בפסיקה בבתי הדין - אם הנזילות מגיעות בעקבות פגם בדירת העליון, עליו מוטלת האחריות לתקן את ביתו כדי שלא ייגרם נזק מביתו לביתו של התחתון.

לעניות דעתינו יש להביא לכך מקור נוסף מדברי הראשונים:

בטור חושן משפט הלכות שותפים בקרקע סימן קנז מצאנו.  

"וכתב הרמ"ה ז"ל מאן דמתחייב למגדר בינו ובין חבירו ולא גדר ואתו גנבי וגנבי ליה מידי דרך הגדר - חייב לשלומי ליה".

ובבית יוסף שם:

"כתב רבינו ירוחם בנתיב ל"א חלק (ה') [ו'] (קא:) בשם רב משה גאון (שע"צ ח"ד ש"א סי' כב) שני ישראלים שיש להם שתי חצרות ואחת מהם חרבה ואמר לו שכן לבעל חרבה או בנה או גדור או מכור שגנבים באים עלינו בלילה והלה אומר שמור להרחיק עצמו מודה רבי יוסי בגירי דיליה (ב"ב כה:) שעל המזיק להרחיק עצמו ומאי ניהו היזק שבא מכחו עכ"ל ותמיהני על זה היאך קרא לדבר זה גירי דיליה".

למרות שה"בית יוסף" תמה על הגדרת הנזק כ"גירי דיליה", הרמ"א מביא את שתי הדעות בשו"ע חו"מ סימן קנ"ה סעיף מד. לעומתו הש"ך במקום (ס"ק כב) מביא את דעת הב"ח שפסק כדעת רבינו ירוחם המחייב, ונראה שהוא חולק עליו. טעמו של הש"ך הוא שיש לדחות את ראייתו של הב"ח ממחיצת הכרם שנפרצה שם חייב בעל המחיצה בנזק לגידולים (שנאסרים משום כלאיים), שכן גנבים אינם "ברי היזקא", דהיינו אין ודאות שיגיעו ואילו במחיצת הכרם שנפרצה איסור הכלאיים שיבוא – ודאי.

גם ב"נתיבות המשפט" במקום חולק על הב"ח אך מטעם אחר. לדעתו, גנבים אינם "גירי דיליה" שכן מהווים הם גורם חיצוני לבעל הרשות. נמצא, שהפוסקים נחלקו אם כן בחובה של השכן למנוע נזק גנבים כאשר הטעמים שלא לחייב הם או משום וודאות הנזק, או משום שאין זה "גירי דיליה". אבל נראה שאם מדובר על סדקים בדירת העליון וברור שגשמים ירדו לדירת התחתון, גם הש"ך והנתיבות  יודו שחייב לתקן שכן הנזק הוא וודאי, והוי "גיריה דיליה" הואיל והמים נחשבים לממונו.

לכן לסיכום, חובה על בעל הדירה העליונה לתקן את כל הסדקים הנמצאים ברשותו הגורמים לנזילות.

ב.      אילו נזילות באחריות הנתבע לתקן, והסעדים בעניינם.

בית הדין ביקש, בהסכמת הצדדים כי מומחה מטעמו יבדוק את הנכס ויזהה את הסיבות לרטיבות. המומחה מר ש', בדק ומצא כי קיימים מספר מוקדים של רטיבות אשר בחלקם נמצאים באחריות הנתבע:

1.       נזילה מחיבורי צנרת השייכת לאסלה בחדר שירותים השייך למאפייה בקומה מעל. נזק זה כאמור אינו באחריות הנתבע.

2.       חוסר איטום בהיקף צינורות ובמפגש בין הקומות בקיר חיצון  השייך למאפייה בקומה מעל  – נזק זה כאמור אינו באחריות הנתבע.

3.       נזילה מברז "דלי"מ בקיר מקלחת וחוסר איטום במישקים בין האריחים ברצפת מקלחת בחדר רחצה  השייך לדירת המשפחה שלמעלה. נזק זה באחריות התובעת.

4.       חוסר איטום במישקים בין האריחים ובהיקף תעלה ברצפת מטבח השייך לחנות פלאפל המושכרת לבעל החנות על ידי הנתבע .השלמת האיטום הינה באחריות הנתבע וכפי שהדבר יובהר להלן.

5.       חוסר איטום בתקרה ורצפה בהיקף צינורות מיזוג אויר ומים בסמוך לכניסה, השייכים למאפייה בקומה מעל - נזק זה כאמור אינו באחריות הנתבע.

6.       הצפה שהתרחשה בעבר ברצפה, השייכת לדירת הנתבע בקומה מעל. לדעת המומחה יתכן כי הצפה זו נגרמה בעטין של בעיות במבנה השייך לנתבע. אחריות הנתבע בסעיף זה תידון להלן.

לסיכום, מדו"ח המומחה עולה ששני נזקים מגיעים בבירור ממקורות שבאחריות הנתבע - סעיף 4, וסעיף 6: חוסר איטום בגג, ונזילה בחנות פלאפל.

שאר הנזקים המגיעים לדירת התובעת מגיעים להערכת המומחה מהמאפיה אשר אינה נמצאת בחזקת הנתבע. אם התובעת תתבע את המחזיקים בנכסים אלו, והם יחתמו על שטר בוררות נדון בדבר, ובית הדין יוכל להכריע גם בעניין זה. אם בעל המאפיה יסרב להגיע לדין תורה תהיה רשאית התובעת לתובעו בבית משפט אזרחי.

נשלים את הדיון בכמה נקודות:

1.       חוסר איטום בגג

בענין זה קובע המומחה שמקור הרטיבות הוא: "הצפה שהתרחשה בעבר ברצפה, השייכת לדירת הנתבע בקומה מעל". לפי חוות דעת המומחה כעת הרצפה  יבשה ואין לדעת בוודאות מהו מקור הרטיבות שהתרחשה בעבר. אף על פי כן העיד המומחה כי "הפתח בגג מעל חדר מדרגות, נאטם באופן חלקי ותתכן עדיין חדירת מי גשמים דרכו ובהיקפו". כאמור לעיל, אחריות האיטום מוטלת על בעל הדירה ממנה יש נזילה.

לאור דברים אלו, גם אם לא ניתן לוודא באופן מוחלט כי זוהי סיבת הרטיבות הואיל ולדעת המומחה מדובר במבנה שאינו תקין העשוי לגרום לרטיבות בעתיד קובע בית הדין כי על הנתבע לתקנו לפי המלצות המומחה.

לסיכום, על הנתבע לאטום את הגג שברשותו, עלפי הוראות המומחה.

2. נזילה בחנות הפלאפל

בעניין זה קובע המומחה כי קיים "חוסר איטום במישקים בין האריחים ובהיקף תעלה ברצפת מטבח השייך לחנות פלאפל".

היות וחנות הפלאפל שייכת לנתבע ומושכרת למפעיל החנות הרי שתיקון הנזק המגיע מרצפת החנות הינו באחריות הנתבע. בית הדין לא נכנס לשאלה האם הנתבע זכאי לדרוש מהשוכר מפעיל דוכן הפלאפל לתקן נזק מסוג שכזה היות ומבחינת התובעת אין לשאלה זו משמעות. בסופו של דבר האחריות הכוללת לכך שהנזק יתוקן רובצת על בעל הנכס הוא הנתבע.

לסיכום, האחריות על הטיפול בנזילות שמקורן בליקויים בחנות הפלאפל, מוטלת על הנתבע.

 ג.       חיוב תשלום עבור נזקים שנגרמו בשל נזילות

לגבי חיוב בתשלום על הנזקים נראה שאין לחייב מעיקר הדין, שהרי מדובר על נזקי גרמא. הרמ"א בסימן קנ"ה (סעיף מד) מסיים את דבריו לשיטת הרא"ש החולק על רבינו ירוחם:

"אם לא גדרה ונעשה לו היזק, פטור מלשלם לדברי הרא"ש"

ובביאור הגר"א שם בס"ק קלא כתב שאפילו בפורץ גדר של חברו והלכה בהמתו והזיקה פטור מדין גרמא וק"ו במקרה שחצרו חרבה. כך הדין אם כן גם במקרה שלנו שמדובר על סדקים שנעשו מאליהם ולא במזיד על ידי הנתבע בעל הדירה העליונה.

למרות שבית הדין הוסמך על ידי  הצדדים בהסכם הבוררות לפסוק גם בנזקי גרמא על פי שיקול דעתו, בית הדין סבור שאין לחייב את הנתבע במקרה זה. חיוב בנזקים עקיפים מכח הסכם הבוררות, הוא כאמור, על פי שיקול דעת בית הדין. בית הדין נותן משקל לשאלה האם הנזק נגרם בכוונה או שלא בכוונה, האם היתה התרשלות בהתנהגותו או לא.

בנדון דידן, וודאי שהנתבע לא התכוון לגרום את הנזק. מעבר לכך הנתבע דאג לכיסוי של הגג מעל החלל הפתוח. ומבחינתו הוא תיקן מה שסבר שמהווה מקור לנזילות. על כן, גם אם שגה ולא תיקן את כל הראוי לתיקון סבור בית הדין שאין מקום לחייבו בנזקי גרמא. יתר על כן, דו"ח המומחה מטעם בית הדין לא קבע בוודאות כי הנזילות מגיעות מתחומו של הנתבע ולא מצא ממצאים ממשיים המעידים על נזילה מגג המבנה של הנתבע, אלא העלה זאת כאפשרות בלבד לאור. הוא הסתמך בעניין זה על כך שלדעתו הגג אינו סגור כראוי, וסביר שיחדרו ממנו מי גשמים, עובדה אותה ראה בית הדין במו עיניו.

לאור האמור, מצד אחד אומנם יש לחייב את הנתבע לאטום את הגג ולהעמידו במצב תקין על פי הסטנדרטים הנהוגים, ועם זאת מחמת הספק לא ניתן לחייבו בנזקי גרמא שיתכן ונעשו בעטיו ויתכן כי כלל לא נעשו בעטיו.

אי לכך גם אם נקבל את טענתה של התובעת כי כללי השותפות הנהוגים כיום, המתבטאים בחוק בתים משותפים ובכללי התקנון המוסכם, קובעים שכל מי שגר בבית משותף מלבד התחייבותו לדאוג שלא יגיע נזק מרכושו לשכניו עליו לדאוג לתקן את מה שניזוק במידה והגיע נזק מרכושו לשכנו, אין להסיק מקביעה זו כי הנתבע דידן הוא האחראי לפיצוי על הנזקים אותם גרמו המים שיתכן ונכנסו מרשותו לרשות התובעת אך גם אפשרי הדבר שמקור הנזקים אינו הנזילות שבאחריות הנתבע.

ד.      חיוב על ביטול השכירות

מאותם שיקולים שאין לחייב עם הנזקים שנגרמו בשל הרטיבות, אין לחייב על ביטול השכירות, שגם הוא חשוב כגרמא. כמו כן, עצם האחריות של הנתבע על הנזקים נתונה בספק.

ה.      הריסת יציקת הבטון וגג הרעפים

מוסכם על כל הצדדים כי הנכס רשום בטאבו כנכס אשר במרכזו ישנה חצר פתוחה. לפני שנים נסגרה החצר על ידי תקרת בטון ומעליה קירוי רעפים. אמה של התובעת קנתה את הנכס כאשר החצר היתה סגורה. הצדדים חלוקים בשאלה האם רשאית הנתבעת לדרוש את הריסת  הקירוי זה וכן האם ניתן לחייב את הנתבע לעשות זאת.

בתלמוד במסכת בבא קמא דף ח ע"ב מובאים דברי רבא:

"מה מכר ראשון לשני כל זכות שתבא לידו".

תוכן הדברים הוא שאדם שקונה נכס קונה אותו עם כל הזכויות השייכות לו. באופן דומה מסיקים הראשונים כי הנכס נמכר עם כל החובות אליהם השתעבד המוכר.

לכן פסק הטור בסימן קנג

"ואם לאחר שהחזיק בעל הגג בחצר שיקבל מימיו רצה להסירה משם יכול בעל החצר לעכב עליו שכשם שהחזיק בעל הגג בבעל החצר לקבל מימיו כן החזיק בעל החצר במימי בעל הגג"

החזקה נוצרת אצל הבעלים הראשונים ולכן אם הגג והחצר היו של אחד ומכר הגג לאחד והחצר לאחר - זכה בעל הגג לשפוך מי גגו לחצר.

ומכאן לנידון דידן, כאשר הנתבע קירה את החצר, חזקה שעשה זאת בהסכמת בעליה באותה העת. זוהי מהותה של חזקת תשמישים המניחה כי העדר מחאה מצדו של אדם המשתמשים ברכושו מעיד על כך כי הדבר נעשה בהסכמתו. אי לכך התובעת שקיבלה את החצר מאימה שגם היא קנתה אותה סגורה, אינה רשאית לדרוש מהנתבע לפרק קירוי זה ולהחזיר את המצב לקדמותו, כפי שהיה עוד קודם לקניית הדירה על ידי אמה.

החלטה זו אינה מונעת מהתובעת לפנות לרשות המקומית בבקשה להוצאת צו הריסה כנגד מבנה שנבנה ללא היתר. לעירייה קיימת סמכות גם על פי ההלכה להוציא היתרי בניה ולצוות על הריסת מבנים שנבנו בניגוד לחוק. זכותו ההלכתית של הנתבע להחזיק במבנה אינה סותרת את זכותה של העיריה לאכוף את חוקי הבניה על רכושו של כל אחד מבני העיר.

ו.        ביצוע התיקונים הנדרשים על ידי הנתבע

כבר לפני מספר חודשים מסקנת בית הדין היתה כי עיקרו של פסק הדין היא ביצוע האיטום הנדרש על ידי הנתבע בשתי נקודות: פתח הגג ורצפת חנות הפלאפל. על מנת שלא לעכב את ביצוע פסק הדין לפני החורף, וכן על מנת לאפשר לבית הדין לעקוב אחר ביצוע פסק הדין אשר יסיים את הסכסוך הארוך בין הצדדים החליט בית הדין להוציא פסק ביניים אשר יחייב את הנתבע לתקן את הטעון תיקון לדעת בית הדין. פסק הביניים יצא ביום י"א בתשרי  תשע"ד.

דרישת בית הדין הסתמכה על הנחיית המומחה לפיה על תיקון הגג להתבצע באופן הבא:

"בנייה ואטום מוחלט של הפתח על ידי גגן".

תיקון רצפת חנות הפלאפל צריך לכלול על פי הוראת המומחה

"איטום במישקים בין האריחים ובהיקף התעלה".

לדברי הצדדים בוצעו פעולות בינוי ואיטום במקומות הנדרשים. על מנת לוודא את סיומו הסופי של הסכסוך דרש בית הדין כי מהנדס המוסכם על הצדדים יוודא את ביצוען הראוי.

המהנדס י' המוסכם על שני הצדדים לשם ביצוע בדיקה זו נשלח על ידי בית הדין לבדוק האם העבודות התבצעו. ממצאיו העלו כי התיקון בגג בוצע אך תיקון רצפת חנות הפלאפל לא בוצע.

יוער כי המהנדס הנ"ל הוסיף פרטים נוספים בנוגע לסיבת הרטיבות לדעתו אולם הוא לא התבקש לעשות כן ולא הוסמך על ידי הצדדים ועל ידי בית הדין לכך. ולפיכך בית הדין אינו רשאי לקבל את חוות דעתו בנוגע לנושאים אלו. יש להעיר כי בניגוד למהנדס הראשון, מהנדס זה לא השתמש בכל אמצעי מקצועי להערכת רטיבות ומקורה, על כן, גם אם דעתו שונה מדעתו של המהנדס הראשון די בסיבה זו על מנת שבית הדין יעדיף לסמוך על  חוות דעתו של המהנדס הראשון.

אי לכך קובע בית הדין כי הואיל והנתבע לא ביצע את העבודה המוטלת עליו בחנות הפלאפל הנמצאת בבעלותו תבצע התובעת בעצמה איטום זה, ובית הדין יחייב את הנתבע בכל הוצאותיה. התובעת תגיש לבית הדין שתי הצעות מחיר מבעלי מלאכה שונים. בית הדין יאשר את הנמוכה מביניהן וישית את התשלום עבור ביצוע עבודה זו על הנתבע.

ז.        הוצאות משפט

הגישה הבסיסית בהלכה היא שלא לחייב בהוצאות משפט אפילו את המפסיד בדין. כך דייקו תוספות (סנהדרין ל"א ע"ב, ד"ה ויוציא) מסוגיית הגמרא הקובעת שכופין את המתדיינים לדון בעירם, וזאת על מנת שלא לגרום להוצאות דרך.

הוצאות בית דין הן מתחלקות שווה בשווה על שני הצדדים, כדברי המשנה במסכת בבא בתרא (דף קס"ח ע"א):

"אין כותבין שטרי בירורין אלא מדעת שניהם, ושניהם נותנין שכר".

ועל פי הסבר הגמרא שם מדובר בשטרי טענות שכותבים סופרי הדיינים, אותם משלמים שני הצדדים בשווה. כך נפסק בשו"ע חו"מ סימן יג סעיף ג':

כאמור, כאשר מדובר בהוצאות שבעל דין הוציא (כגון, על עורך דין), בדרך כלל הוא איננו זכאי להחזר, כפי שנפסק בשולחן ערוך (חו"מ סימן י"ד סעיף ה'):

"המתחייב בדין אינו חייב לשלם לשכנגדו יציאותיו, אף על פי שהזקיקו לדון בעיר אחרת".

גישה בסיסית זו מניחה ששני הצדדים רוצים להגיע לאמת על מנת שאף אחד לא יחזיק ממון חברו שלא כדין, כל אחד סבור באמת ובתמים שהצדק עמו, כיוון שמדובר באינטרס משותף, הם הוציאו הוצאות למען עצמם ולכן שניהם צריכים לשלם. לא ניתן להחשיב אחד מהצדדים כמזיק לחברו ולחייבו לשאת לבד את הוצאות בית הדין.

אולם, במקרה שאחד הצדדים פעל בחוסר תום לב וסירב להופיע לדין וגרם לצד השני להוצאות מיותרות – עליו לשאת בהוצאות המשפט של הצד שכנגד. במקרה שלפנינו לא השתכנענו שצד אחד פעל בסרבנות מכוונות או ואף לא ברשלנות.

עם זאת, כאמור, את הוצאות בית הדין על שני הצדדים לשלם בשווה. בהוצאות בית הדין כלולים אגרת בית הדין והתשלום ששולם למומחה בית הדין לענין הנזילות וכן למומחה בית הדין שבדק את ביצוע עבודות האיטום. שכר המומחים שולם כבר על ידי הצדדים בשוה. בנוסף שילמה התובעת אגרת בית דין בסך 2859 ₪ ועל כן על הנתבע לשלם לתובעת מחצית מסכום זה היינו סך של 1429.5 ₪.

ח.      החלטות ביניים

1.       הנתבע חייב באיטום החלקים בהם הוא מחזיק.

2.       איטום הגג נעשה על פי הוראות המומחה.

3.       איטום הנזילה מחנות הפלאפל לא בוצע על ידי הנתבע ולפיכך יבוצע על ידי התובעת. התובעת תגיש שתי הצעות מחיר לבית הדין עד לתאריך א בניסן תשע"ה.  
בית הדין יבחר את ההצעה הנמוכה מבין השתים ובית הדין ישית את עלות הביצוע על הנתבע בהחלטה אשר תצא בנפרד מפסק דין זה. 

4.       הנתבע פטור מלשלם עבור הנזקים השונים שנגרמו לתובעת בעטין של הנזילות ואשר הסתעפו מהן.

5.       על הנתבע לשלם לתובעת  סכום של 1,429.5 ₪ עד לתאריך י"ד ניסן תשע"ה.

6.       בכל הוצאה אחרת הקשורה לדין זה ישא כל צד ישא בהוצאותיו.

ובזאת באנו על החתום היום יז באדר תשע"ה, 8 מרץ 2015.

__________________            ________________                _______________

הרב אריאל ברקאי - דיין              הרב בניהו ברונר אב"ד                  הרב אורי סדן - דיין