בס"ד, י"ח בכסלו תשפ"ג

12 בדצמבר 20222

 תיק מס' 81096-1

פסק דין חלקי

בעניין שבין

התובע

 

לבין 

הנתבעים

 

רקע 

נתבע 1, מר ר', חתם על זכרון דברים בינו לבין לגברת ל' (להלן, המוכרת) לקניית מבנה בין שתי קומות בירושלים, הנמצא בבעלותה. מטרת הקנייה העתידית הייתה להרוס את המבנה הקיים ולבנות בניין חדש בעל מספר גדול יותר של דירות לשם מכירתן.

מספר ימים לאחר מכן, בתאריך י"ג אייר תשס"ז (1.5.2007) נחתם הסכם שותפות (להלן, הסכם השותפות) בין נתבע 1 למר ת' (להלן: התובע). בהסכם זה נקבע שהתובע ישלם לנתבע סך של 902 אש"ח, שהינו כ10% מסך התשלום עבור הנכס שעתיד להירכש מגברת ל'. 

כשבועיים לאחר מכן, בתאריך 14.5.07, נחתם עם גברתל' הסכם מכר לרכישת המבנה. הצד הקונה בהסכם הרכישה הוא ארבעה קונים: התובע, נתבעת 2, נתבעת 3 (שתיהן בנותיו של נתבע 1), ומר ש', באותה עת נרשם בטאבו שהתובע מחזיק ב-25% מהזכויות בנכס.

לאחר קצת פחות משנתיים, בתאריך 16.3.2009 נחתם הסכם מכר בין ארבעת הקונים לשישה קונים נוספים. בהסכם זה נמכרו 33% מהזכויות בנכס לששת הקונים הנוספים. בין כלל השותפים נעשו הסכמים נוספים וככל שיהיה בכך צורך נפרט ונפנה אליהם בצורה מדויקת. לאחר המכירה נרשם בטאבו שהתובע מחזיק ב-13.5% מהזכויות בנכס. 

במסגרת הסכם השותפות נקבע עוד שהתובע יהיה זכאי לקנות דירה בפרויקט תמורת מחיר שנקבע. התובע אכן קיבל את הדירה לחזקתו, ומחובו הופחת סך הקרן הנ"ל. אין מחלוקת בין הצדדים לגבי יתרת החוב עבור הדירה.

בין הצדדים ישנה מחלוקת עקרונית לגבי מהותו של הסכם השותפות שנחתם בין הנתבע לתובע: האם סכום הכסף ששילם התובע הינו השקעה הנושאת רווחים או שמדובר בתשלום עבור קניית חלק בנכס, קרי, הקרקע והבניין שיבנה עליה בעתיד. 

בתאריך ט"ז אלול תשע"ח חתמו הצדדים על 'הסכם הבנות', וגם לגביו ישנה מחלוקת בין הצדדים, כפי שיפורט להלן.

לאור מורכבות המחלוקת נדון בכל אחד מפרטי המחלוקת, ובפתח כל דיון נביא את עיקרי טענות הצדדים.

טענות התובע

התובע טוען שהוא בעלים על 10% מהזכויות בנכס, לרבות בגג ובמחסנים, וזאת, מלבד המחסנים שנרכשו בנפרד: 41.5 מ"ר בשטחי מגורים ו-91 מ"ר בשטחי מחסנים. בנוסף הוא מבקש לקבל 10% מהתשלומים שהתקבלו בגין שימוש בנכס על כלל חלקיו.

כנגד טענת הנתבעים בדבר חובתו של התובע לחתום מחדש על ייפוי כוח לשם הוצאת היתר בניה, טוען התובע שאינו חייב לעשות זאת כל עוד לא יפתור נתבע 1 את הסכסוך עם שאר השותפים, וכן לא יספח נתבע 1 לבעלותו שטחים נוספים שלא בהסכמת כל דיירי הבניין.

התובע מבקש מבית הדין לחייב את נתבע 1 לשלם את חלקו בהיטל ההשבחה. 

לחייב את נתבע 1 בהוצאות משפט על כך שאילץ את התובע לפנות לבית המשפט לפני שהצדדים הגיעו לבית הדין.

 טענות הנתבעים

לטענת הנתבעים, התובע הוא בעלים על דירה בבניין שנבנה בנכס בתוספות מחסנים מסוימים בלבד. בנוסף, הוא זכאי לקבל 10% מהרווחים שיהיו מהנכס לאחר שכל ההוצאות ישולמו. 

התובע ביטל את ייפוי הכוח שנעשה ובכך הפר את סעיף 16 להסכם השותפות. התנהלותו של התובע גורמת לעיכוב הוצאת ההיתר ועליו לישא בהוצאות שיגרמו בשל כך. 

על התובע מוטלת חובה לחדש את ייפוי הכוח ובכך לקיים את הנאמר בסעיף הנ"ל.

על התובע להעביר את החלק הרשום על שמו בטאבו לנתבע 1, כיון שכל האחוזים הנוספים על האחוזים אשר יש בבעלות כל דייר ודייר אינם באמת שייכים לתובע אלא לנתבע. 

נושאים לדיון

א. הקדמה

ב. מהות ההסכם בין הצדדים ורקע להתקשרות ביניהם

ג. פרשנות הסכם השותפות

ד. הודאת התובע לגבי הגג

ה. הסכם ההבנות – משמעותו ויחסו להסכם השותפות

ו. משמעות הרישום בטאבו ובמסמכים רשמיים נוספים

ז. מסמך חידוד נקודות

ח. מועד חלוקת הרווחים

ט. המחלוקת בעניין החתימה על יפוי הכוח

י. היטל השבחה

יא. סיכום

יב. המחלוקת בעניין הפנייה לבית המשפט

יג. הוצאות משפט

יד. החלטות

 

 הקדמה

לפני שנדון בבירור מהות השותפות נציין שאמנם יש מרחק בין הצדדים הנובע מהבנת כל אחד מהם את מהות השותפות, אך לא מדובר במצב בו הצד הנתבע טוען שאינו חייב לתובע דבר.

הנתבעים מודים בפה מלא שהסכם השותפות מחייב אותם, וגם לדבריהם התובע זכאי לקבל 10% מרווחי הפרויקט.

לעומתם, התובע טוען שהוא קנה חלק מהנכס, ומדובר בעסקת מקרקעין. משמעות הדבר היא, שמלבד אחוזי רווח שמגיעים לו טוען הנתבע שזכותו לקבל בפועל לרשותו חלק מהנכס לפי חלקו, ואחוזי הרווח המגיעים לו הם בנוסף לחלקו בנכס הנמצא בבעלותו. 

למחלוקת בין הצדדים השפעה גם על מועד הביצוע של התשלומים המגיעים לתובע. הנתבעים טוענים שרק לכשיגמר כל תהליך המכירה יתאפשר לבצע סיכום של כלל ההוצאות וההכנסות ולחשב את אחוזי הרווח המגיעים לתובע, ולעומתם טוען התובע שחלקו בנכס מזכה אותו בחלק מהרווחים עוד לפני מועד ההתחשבנות הסופי. 

אם כן, המחלוקת העיקרית בין הצדדים היא האם התובע הוא שותף בשיעור 10% בבעלות על הנכס על כל המשתמע, או שהתובע הינו בעלים של דירה בבניין ובנוסף לכך הוא שותף ברווחים נטו שיהיו מהנכס. כדי להכריע במחלוקת זו עלינו לעיין במסמכים השונים עליהם חתמו הצדדים ובפעולות של הצדדים מאז ההתקשרות ביניהם ועד היום.

מהות ההסכם בין הצדדים והרקע להתקשרות ביניהם

נפתח ברקע להתקשרות בין הצדדים, רקע זה יכול ללמד על כוונות הצדדים. 

הנתבע טען שהוא זה שעמד מול המוכרת, ומכאן ראיה שלכולם היה ברור שהוא יזם, שכל סיבת התקשרותו עם שאר השותפים הייתה כדי להשיג מימון לרכישת הדירות ולהוצאת הפרוייקט לפועל, ולכן היה ברור שלא היתה לו כוונה לתת לתובע 10% מהבעלות על הנכס. 

דיון: אין חולק ששני הצדדים אינם זהים במהות הזיקה שלהם אל הפרויקט אשר תוכנן להתחיל סמוך ונראה לחתימת הסכם השותפות ביניהם.

בעוד שהתובע הביא סכום מסויים שנדרש לצורך התנעת העסקה, הרי שנתבע 1 משמש כיזם וקבלן של הוצאת כל הפרויקט לפועל והשלמתו.

לפיכך, לא מסתבר שיזם יסכים למכור תמורת 10% ממחיר הקרקע 10% מהבעלות על הנכס שעתיד להבנות עליו, למי שמלבד השקעה כספית לא יעשה דבר לצורך בניית הפרויקט, ניהולו והוצאתו לפועל. לא משתלם ליזם שמתעתד לעשות את כל העבודה ואשר נטל השלמת הפרויקט מוטל על כתפיו בלבד, לתת למשקיע לא-גדול חלק בנכס עצמו. סביר יותר שבגלל הצורך בכסף מזומן להתנעת הפרויקט יסכים שחלק מהרווח העתיד להתקבל מהנכס ינתן למשקיע.

יתירה מזו, שני הצדדים הסכימו שהתובע היה זכאי להחזר הסכום הראשוני שנתן לנתבע 1. נמצא שעל פי טענת התובע הוא קיבל תמורת הסכום שנתן גם 10% מהבעלות וממילא עשירית מהרווחים, וגם התחייבות להחזר הקרן. כלומר, לפי טענתו הוא קיבל תמורה כפולה עבור הקרן – בעלות בנכס והתחייבות להחזר הקרן. כל זאת, בשעה שמי שטרח בקידום הפרויקט היה נתבע 1. מדובר בטענה בלתי סבירה בעליל של התובע, שלא ניתן לקבל ללא הוכחות מוצקות.

לפיכך ניתן לומר, שהרקע לפרויקט ולהתקשרות בין הצדדים תומכים בטענות הנתבעים. 

 

זכרון דברים:

בשולי הדברים נתייחס לזכרון הדברים שנחתם בין נתבע 1 למוכרת. לדעת בית הדין, אין בכוח העובדה שצד א' (נתבע 1) חתם על זכרון דברים על רכישת הבניין להכריע את הספק לגבי מהות השותפות בין הצדדים; כיון שכפי שנכתב בכתבי טענות התובע, מטרת קניית הנכס מהמוכרת הייתה הריסתו ובניית בניין בעל מספר גדול יותר של דירות על מנת למכרן, ומשכך ברור שמדובר בשותפות בפרויקט וכן ששותפות כעין זו יכולה להתקיים בדרכים שונות ולאו דוקא בבעלות וזכויות במקרקעין בבניין העתידי שיבנה. 

 

פרשנות הסכם השותפות

למרות האמור בסעיף הקודם, חובתנו לבחון האם בהסכמים בין הצדדים ישנה התייחסות מפורשת לנושא הנתון במחלוקת בין הצדדים. נפתח בהסכם השותפות. זאת, כיוון שכאשר יש סתירה בין כוונות הצדדים לבין לשון ההסכם, יש להעדיף את לשון ההסכם (חוקי התורה: פרשנות הסכמי ממון, סעיף 2).

טענות התובע

לטענת התובע הסכם השותפות כשמו כן הוא 'שותפות'. לא מדובר על הסכם השקעה אלא על יצירת שותפות בין התובע לבין נתבע 1 על ידי רכישת חלק מהבעלות בנכס, דהיינו בעלות בקרקע ובבנין שעתיד היה להבנות.

לראיה, בסעיף 15 להסכם השותפות נקבע שבמידה והתובע ירצה למכור את חלקו ולצאת מהשותפות תהיה לנתבע 1 זכות ראשונים לרכוש 'חלק' זה. מסעיף זה מוכח, לדעת התובע, שמדובר בשותפות בקרקע, שכן לו השותפות אינה אלא השקעה כספית על מנת לקבל רווחים עתידיים לא שייך לדבר על 'חלק'.

בא כוח התובע הוסיף וטען, שמאופן רכישת דירתו של התובע מהנתבע יש ללמוד שהשותפות שנוצרה היא שותפות בנכס. מהעובדה שלא קיים הסכם מכר והדירה לא תומחרה יש להוכיח שהדירה אינה אלא חלק מעשרת האחוזים המגיעים לתובע במקרקעין מכוח הסכם השותפות (ראו פרוטוקול עמוד 14 שורות 28 – 33).

טענות הנתבעים 

לטענת הנתבעים, מדובר בהסכם השקעה ולא בהסכם שותפות בנכס. ברור שזהו צביון העסקה ועל דעת זה נחתם ההסכם.

מלשון סעיף 11 להסכם השותפות מוכח שמדובר בעסקת השקעה. בסעיף זה נאמר שמהרווחים שיתקבלו ממכירת הדירות 'יוחזר לשותף לפי חלקו', לשון זאת מוכיחה בעליל שמדובר על החזרת חוב (קרן) – ולא בעסקה של מכירת בעלות במקרקעין.

לגבי הראיה מאופן מכירת הדירה השיבו הנתבעים שהדברים מוכחשים לפי הודאת התובע עצמו. בדיון שהתקיים בבית הדין הודה התובע שהדירה תומחרה ואף אין בין הצדדים מחלוקת לגבי יתרת החוב שחייב התובע לנתבע עבור הדירה (ראו פרוטוקול עמוד 4 שורות 11-13). בנוסף, מדברי התובע יש ללמוד שחשבון הקיזוז לא נעשה בשלב ההתחשבנות של רווחי הפרויקט, כך שמתברר גם לפי דברי התובע עצמו שאופן מכירת הדירה הוא ראיה לטענתם של הנתבעים, שהשותפות אינה אלא השקעה הנושאת רווח ותו לא. 

לפני שניגש לדון בהרחבה בדרך פרשנות הסכמים באופן כללי ובעולה מכך לגבי הסכם זה, נתייחס לכמה סעיפים ספציפים מתוך החוזה שעלו בטענות הצדדים.

ההסכם בנוגע לדירתו של התובע

נפתח בכך שאין מחלוקת בין הצדדים שהסכם השותפות כולל גם התחייבות של נתבע 1 ('צד א'' בהסכם) לבנות בניין ולטפל בהוצאות ההיתר, וכן למכור לתובע ('צד ב'' בהסכם) דירה בבניין. בהסכם השותפות נקבע במפורש מהי עלות הבנייה של דירתו העתידית של התובע (סעיפים 7-10), וכן שעליו לשלם כפי חלקו את ההוצאות שיצטרך נתבע 1 להוציא עבור הוצאת היתר הבניה (סעיף 6).

מהסכמה זאת נובע שלמרות המחלוקת בין הצדדים לגבי מהות השותפות, ברי שבהסכם זה משולבת עסקה זאת על כל משמעויותיה. לכן, אין להוכיח מסעיף 5 בו נאמר שבניית הבנין והטיפול בהוצאות היתר הבניה יבוצעו על ידי צד א' (נתבע 1) שמדובר בהסכם בין יזם למשקיע, ולחלופין מסעיף 6 הקובע שההוצאות שיהיו עבור הוצאות ההיתר ישולמו על ידי צד ב' (התובע) לצד א' (נתבע 1) שלא מדובר בהסכם כזה. 

 

אופן מכירת הדירה

 לדעת בית הדין הדרך בה נמכרה הדירה תומכת בטענת הנתבעים. בדיון נאמר על ידי התובע עצמו שהדירה תומחרה ואף הודה ביתרת החוב שעליו לשלם עבורה, וכפי שציינו הנתבעים. יודגש שהראיה מאופן מכירת הדירה מתבססת על טענת בא כוחו של התובע עצמו. כיון שב"כ התובע טען שיש באופן מכירת הדירה ללמד על כך שדירת התובע היא חלק מעשרת האחוזים המגיעים לו ומתברר מדברי התובע עצמו לא כך, הרי שהראיה אותה בקש ב"כ של התובע להביא לטובת התובע משמשת ראיה כנגדו.

לסיכום, אופן מכירת הדירה תומך בטענת הנתבעים.

 

עקרונות בפרשנות הסכמים 

בדרך כלל בפרשנות הסכמים יש לבכר את הפרשנות הרווחת והרגילה למלים הנכתבות בהסכם, בהנחה שמילים אלו מבטאות את כוונת הצדדים שעל פיה נכרת ההסכם, והצדדים להסכם התנסחו על פי הלשון המקובלת (חוקי התורה: פרשנות הסכמי ממון, סעיף 2). 

כאשר מתעורר ספק בפרשנות מילים מסוימות ויש יותר מדרך אחת להבינן, ההכרעה היא ש'יד בעל השטר על התחתונה' ויש לקבל את הפרשנות שלרעת התובע ולטובת הנתבע (חוקי התורה: פרשנות הסכמי ממון, סעיף 18). מרבים מהראשונים נראה שיסודה של הכרעה זאת הוא הכלל הידוע 'המוציא מחברו עליו הראיה' (ראו למשל רמב"ם מלוה ולוה כז, טז, רשב"א בבא בתרא קסו ע"א; שו"ת רשב"א ב, רסט, ועוד).

מעבר לצורך נרחיב מעט בדיון ההלכתי. לכאורה קשה על הכלל 'יד בעל השטר על התחתונה' מהדין הבא. בגמרא (בבא בתרא קנ ע"ב) נאמר שאם אדם אומר "נכסי לפלוני", הרי שנתן את כל נכסיו, כולל שטרי חוב ועוד, ואין לצמצם את הפרשנות ל'נכסים' המובהקים ביותר. וכן נפסק בשולחן ערוך (חו"מ רמח, יא).

בכמה מן הראשונים (רשב"א כתובות פג ע"ב; רבינו קרשקש; שיטה להר"ן) משמע שנוסח כזה, כאשר הוא נאמר בלשון מתנה לאחר, מכוון לכלול את כל הנכסים ללא כל ספק.

לעומת זאת, מדברי הרמ"א משמע אחרת, ואלו דבריו (שו"ת רמ"א, ג) בנוגע לפרשנות המונח 'ראוי': 

"דלא שייך האי טעמא אלא בדבר המסופק בלשון השטר ואי אפשר דלשון ההוא יסבול שני הפירושים, אז יד בעל השטר על התחתונה .. אבל כאן דאפשר לפרש שכלול הכל בלשון 'ראוי' פשיטא שכוללין בו הכל ולא שייך לומר יד בעל השטר על התחתונה". 

מדבריו ניתן להבין שכאשר יש ספק האם הלשון מתייחסת לפריט א' או לפריט ב' – יש להעדיף את הפרשנות המצמצמת. אבל כאשר הספק הוא האם הלשון מתייחסת לפריט א' או שמא לפריט א' וגם לפריט ב' – יש לקבל את הפרשנות המרחיבה

לכאורה, על פי דברי הרמ"א במקרה שלפנינו היה עלינו לפסוק כדעת התובע, כיוון שהשאלה היא האם חלקו של התובע כולל רק חלק מהרווחים או שמא גם חלק בנכס וגם חלק ברווחים. 

אלא שדברי הרמ"א הם כפי הנראה דעת יחיד, ולכן בוודאי שלא ניתן להוציא ממון על פיהם. מעבר לכך, מסתבר שגם הרמ"א יודה במקרה שלפנינו. כיוון שהמחלוקת בין הצדדים היא מהותית: על פי טענת התובע הוא שותף בבעלות בנכס, וממילא הוא זכאי גם לחלק ברווחים. לעומת זאת, לפני טענת נתבע 1, התובע איננו שותף בבעלות, אלא נתבע 1 התחייב כלפיו לתת לו 10% מהרווחים כאשר הנכסים נותרים בבעלות מלאה של נתבע 1, כלומר, מדובר בהתחייבות בלבד. ממילא, מדובר בשתי אפשרויות שונות, ולכן יש להעדיף את הפרשנות המצמצמת, כל זמן שהתובע לא הוכיח את טענתו.

לסיכום, במקרה שלפנינו יש להעדיף את הפרשנות המצמצמת מכוח הכלל 'יד בעל השטר על התחתונה'.

מבט כללי על לשון ההסכם 

מצד אחד כותרת ההסכם היא 'הסכם שותפות' ומצד שני המילה שותפות לא מוזכרת בהמשך ההסכם.

לפיכך, יש להסתפק מהו פירוש המילה 'שותפות' שבכותרת ההסכם. האם פירושה שותפות בנכס עצמו וממילא בפירותיו או שיש להבינה כשותפות ברווחים בלבד ומדובר בהסכם השקעה, שהרי גם לגביו שייך לומר שהמשקיע שותף ב'עסק' ומכוח השקעתו יקבל בעתיד אחוז מסויים מהרווחים, במידה ואכן יתקבלו רווחים.

לדעת בית הדין נראה שלו היה הסכם השותפות עוסק ברכישת זכויות במקרקעין לא מסתבר שהמילה שותפות ודומותיה תיפקד ממנו (למעט הכותרת). 

יתרה מזאת, כיון שהסכם השותפות נחתם לפני הסכם הרכישה מהמוכרת (הסכם השותפות נחתם בי"ג אייר תשס"ז, ורכישת הנכס מגברת ל' בכ"ו אייר של אותה שנה; התאריכים מצויינים במסמכים אלו אשר הוגשו לבית הדין) קשה לפרש את ה'שותפות' כמכירת חלק מהנכס, בזמן שלאף אחד מהצדדים אין עליו כל בעלות בעת חתימת ההסכם. גם אם היה ניתן לפרש כך, מדובר בפרשנות דחוקה כיון שהיה צורך להרחיב ולבאר שמדובר בחלק בבעלות העתידית בנכס, ולא להסתפק במילה 'שותפות' בלבד, מילה שניתן להטעין בה מספר משמעויות. 

כעת נעבור לדון בפרוטרוט בשני סעיפים בהסכם אשר נחלקו הצדדים בפירושם.

פרשנות סעיף 11

בסעיף 11 להסכם נקבע כך:

הדירות שימכרו עד תחילת הבנייה כל הכספים יופנו לבעלי הנכס ולאחר תשלום כל הנכס מכל מכירת דירה נוספת יוחזר לשותף לפי חלקו בקיזוז הוצאות בניה והוצאות היתר.

טענות הנתבעים – הנתבעים טענו שמהלשון "יוחזר לשותף לפי חלקו" יש להוכיח שלא מדובר ברכישת אחוזי בעלות שהרי לא שייך לומר לשון 'יוחזר' ביחס לבעלים, שהרי לבעלים יש חלק קבוע בנכס וברווחיו מרגע בו הפכו לבעלים. כתוצאה מבעלותם המסויימת על הנכס הם זכאים בקבלת אחוזים לפי חלקם מהרווחים שהנכס יניב. 

מכאן, טוענים הנתבעים, מוכח שמדובר בהשקעת קרן כדי לקבל רווחים, ו'יוחזר' פירושו שמהרווחים שיתקבלו ממכירת הדירות תוחזר קרן ההשקעה של התובע (השותף) ולאחר החזרת הקרן הוא יקבל עוד עשירית מהרווחים. 

טענות התובע – מנגד טוען התובע שבכל עסקת נדל"ן יש שני חלקים, בעלות בגוף הקרקע ורווחים. 'רווחים זה מילה כוללת גופו של קרקע ושניהם יוחזרו לשותף לפי חלקו' (עמוד 2 [לא ממסופר במקור] לסיכומי התובע, סעיף 1).

דיון והכרעה : בית הדין מקבל את פירוש הנתבעים לסעיף זה. 

התובע לא התייחס בתשובתו למילה 'יוחזר' שבהסכם השותפות, אלא למילה 'רווחים' שבהסכם ההבנות (בו נדון להלן) שלגביה טען שרווח של עסקת נדל"ן כולל שני מרכיבים. 

אולם, המילה 'יוחזר' אינה מתאימה לתיאור הגדרת בעלות שלטענתו היא הפועל היוצא של ההסכם, אלא היא מתאימה להשבת חוב למשקיע.

יש לציין, שמילה זאת יכולה היתה להתפרש כהחזרת 'הלוואת בעלים' שבאמצעותה נרכש חלק מהנכס. אולם בנידון דנן לא נטען על ידי התובע שהוא רכש חלק בנכס על ידי 'הלוואת בעלים', אלא שההסכם הינו הסכם מכר מקרקעין, דהיינו התובע קנה 10% מהנכס, וממילא הוא זכאי גם לעשירית מהרווחים (עמוד 2 לסיכומי התובע, סעיף 1). משכך, יש לקבל את עמדת הנתבעים שמהמילה 'יוחזר' יש ללמוד שנושא ההסכם אינו רכישת זכויות, אלא החזרת קרן המתאימה להסכם שנושאו הוא עסקה כספית שנועדה לרווחים, כאמור. 

פרשנות סעיף 15

סעיף נוסף שנחלקו הצדדים בפירושו הוא סעיף 15 להסכם השותפות. נצטט את לשון הסעיף:

אם צד ב' (=התובע) ירצה למכור את חלקו ולצאת מהשותפות, לצד א' (=נתבע 1) תהיה זכות ראשונית לרכוש חלק זה ובכל מצב צד ב' לא יוכל למכור את חלקו לצד ג' לפני שצד ג' יחתום על הסכם זה.

טענות התובע – התובע טען שסעיף זה מלמד על כך שמדובר בהסכם של שותפות בקרקע, כי 'אם הוא רק ברווחים הוא מיותר' (עמוד 2 [לא ממוספר במקור] לסיכומי התובע, סעיף 2). נראה שכונת התובע היא, שאם מדובר בהסכם על שותפות ברווחים לא שייך לדבר על קדימה של צד א' לרכוש את חלקו של צד ב'. טענה דומה נטענה על ידי התובע גם מכוח עצם האיזכור של 'צד ג'.

טענות הנתבעים – אלה טענו שפירוש 'חלק' שבסעיף זה הוא רכישת זכות לקבלת 10% מהרווחים שיניב הפרויקט, ואין להוכיח מכאן שהשותפות היא במקרקעין. גם לגבי שותפות ברווחים יש מקום לדבר על קדימה ובלעדיות, שכן ברור שמדובר בעסקה הכוללת השקעה ורווחים עתידיים, ולצד א' שמורה הבלעדיות לרכוש חלק זה.

דיון והכרעה: בית הדין מקבל את פירוש הנתבעים לסעיף זה. 

אמנם המונח 'חלקו' המופיע בסעיף נוטה לפרשנות התובע שמדובר בחלקו בנכס, אולם, כיוון שפרשנות זו סותרת את כל הראיות האחרות יש להעדיף את הפרשנות המיישבת את הסתירה (חוקי התורה: פרשנות הסכמי ממון, סעיף 15).

במקרה זה, בהחלט ניתן להבין שמדובר בזכות ראשונים לרכישת הזכות לחלק מהרווחים שיתקבלו מהפרויקט, ולכן יש להעדיף פרשנות זו. ההיגיון בסיכום כזה הוא פשוט: צד א' מעדיף להיות הבעלים היחידי מטעמים מובנים, אלא שבזמן חתימת ההסכם לא היה באפשרותו להעמיד את הסכום הנדרש על מנת לרכוש לבדו את הנכס. לכן במידה ובעתיד צד ב' יהיה מעוניין למכור את חלקו ברווחים, צד א' עיגן בהסכם זכות ראשונים, לרכוש בעצמו את חלקו של צד ב' ברווחים. בכך נדחית טענת התובע לגבי איזכור 'צד ג'.

לסיכום, ניתוח ההסכם תומך בטענת הנתבעים, הן מנקודת מבט כללית על ההסכם והן משני סעיפים אלו.

הודאת התובע לגבי הגג

בפרוטוקול דיון שהתקיים בבית הדין 'הישר והטוב' בתאריך כ"ו סיון תשע"ז אשר הוגש לבית הדין, אמר התובע שהגג שייך 'ליזם'. מהודאה זאת בקשו הנתבעים להוכיח שהתובע מודה שאינו שותף במקרקעין ואין לו חלק בנכס מלבד זכות לקבל 10% מהרווחים כנזכר לעיל. 

בתחילה התעלם התובע מהודאה זו, ורק לאחר שהתבקש על ידי בית הדין להתייחס אליה, טען התובע שהדיון הנזכר לא עסק בשאלת הבעלות אלא בתשלומים לועד הבית, והוא לא טען זאת בכובעו הפרטי אלא מכוח תפקידו בועד הבית. עוד הוסיף התובע וטען, שאם נכון ללמוד מפרוטוקול זה לשאלת הבעלות הרי שיש להגיע למסקנה הפוכה, שכן חתנו של נתבע 1 (שאינו צד בתיק זה) אמר שם: 'אנחנו לא חלק מהבנין' ומכך יש ללמוד שישנה אמירה מפורשת 'מצד הנתבע ו/או מי מטעמו' (ציטוט מסעיף 7 של מסמך 'תשובה מטעם התובע' שהוגש לבית הדין) שאינו שותף בנכס כלל.

כנגד דברי התובע השיבו הנתבעים שלמרות שנושא הדיון לא היה שאלת הבעלות ניתן ללמוד מתשובת התובע על עניין הבעלות. לטענתם, שאלת הדיין הייתה לצורך הבנת הרקע, כך שיש להסתכל על תשובת הנתבע כמתייחסת בצורה ברורה ומדויקת לנושא הבעלות. כיון שתשובתו הייתה כמסיח לפי תומו הרי שיש לתשובתו משקל גדול ומשמעותי. 

לגבי דברי התובע שמדברי חתנו של נתבע 1 יש ללמוד שאין לנתבע 1 חלק בגג ('בבנין'), השיבו הנתבעים שבסמוך לקטע שצוטט על ידי ב"כ התובע מתבאר שפרשנות זאת היא הוצאת דבריו מהקשרם. לטענתם מהמשך הדברים ברור שכונת הדברים הייתה רק לגבי השתמשות בדברים שבגינם יש חובה לשלם תשלומים לועד הבית.

דיון: בית הדין מקבל את פירוש הנתבעים. העובדה שנושא הדיון הוא תשלומים לועד הבית לא מבטלת את העולה מדברי התובע, כיון שתשובתו הייתה מענה ברור לשאלת הדיין למי שייך הגג, שאלה שתוכנה הוא בעלות ומן הסתם נשאלה על מנת לברר את יסוד מחלוקת הצדדים באותו דיון. 

גם בענין פרשנות דבריו של חתנו של נתבע 1 יש לקבל את דברי הנתבעים, בנוסף לציון העובדה שלא מדובר על טענה של נתבע 1 עצמו. יש לדחות על הסף את ניסיון התובע לקשור דברים אלו לנתבע 1.

הודאה זאת של התובע מתיישבת עם דרך קריאת ההסכם כהסכם השקעה ולא כהסכם רכישת אחוזים מנכס ופירות שעתיד הוא להניב.

נמצא, שגם מההודאה בנוגע לגג עולה חיזוק לטענות הנתבעים.

הסכם ההבנות – משמעותו ויחסו להסכם השותפות

שני הצדדים מסכימים ש'הסכם ההבנות' שנחתם בתאריך בתאריך ט"ז אלול תשע"ח הוא הסכם לרכישת חניות, אלא שיש ביניהם מחלוקת האם יש ללמוד מסעיף 8 להסכם זה לגבי מהותו של הסכם השותפות העיקרי, או שאין כל קשר בין הסכם השותפות הראשוני להסכם ההבנות.

נצטט את סעיף 8 להסכם ההבנות:

הוסכם שלאחר טופס 4 ותשלום היטל השבחה יקבל צד ב' (=התובע) מהרווחים שיהוו [במסמך שלפנינו כתוב 'שיהיו' ונראה שמדובר בטעות סופר, ראו להלן] את חלקו במחסנים הצמודים לחניות אלו [לא כולל החניה המשולשת בצד מזרח].

הנתבעים טוענים שסעיף זה מתייחס להסכם השותפות ומלמד במפורש כי התובע זכאי אך ורק לעשירית מהרווחים שיתקבלו מהפרויקט. בסעיף זה נקבע שיקבל אותם בשווה כסף, דהיינו בצורת מחסנים. 

כנגדם טוען התובע, שסעיף זה לא מתייחס למלוא התמורה אלא רק לחלקו ברווחים, ובנוסף הוא גם בעלים על עשירית מהנכס. לדידו הסכם השותפות היה הסכם על עסקת נדל"ן, וכשם שבכל עסקת נדל"ן יש מרכיב קרקע ומרכיב של רווח המגיע ממנו, כן הוא בשותפות זאת. סעיף זה מתייחס למרכיב הרווח בלבד, ואילו עשרת האחוזים המגיעים לו בקרקע לא הוזכרו כאן. בעלותו עליהם נובעת מכוח הסכם השותפות, וזכותו לקבל חלקו זה לפחות מיום סיום הבניה. 

דיון: 

ראשית יש להעיר שבדיון היה חוסר בהירות בפירוש סעיף זה הנוגע בשאלת היחס בין הסכם ההבנות לבין הסכם השותפות, בין התובע לבין בא כוחו. אולם, בסיכומי התובע נטען שאכן סעיף זה עוסק בתמורה המגיעה לתובע מכוח הסכם השותפות, אך איננו משקף את מלוא זכויותיו אלא את חלקן בלבד.

בהנחה שסעיף זה מתייחס להסכם השותפות, מהמילים 'מהרווחים שיהוו את חלקו' יש ללמוד ש'חלקו' של התובע אינו אלא 'רווחים'; לו היה נכתב 'את חלקו ברווחים' ניתן היה להבין, כפי שטען התובע, שלא נכתבה כאן מלוא התמורה המגיעה לתובע ואין כאן אלא התייחסות לחלק ממנה. אולם מכיון שלשון הסעיף אינה כך אלא 'מהרווחים שיהוו את חלקו', הרי שההבנה המסתברת היא שחלקו של התובע הוא רווחים בלבד, כאמור, ומכאן יש ללמוד על אופיה של השותפות, וכטענת הנתבעים. שני הצדדים התייחסו לסעיף זה כאילו נכתב בו 'יהוו' למרות שכתוב 'יהיו', ועל פי זה ניתחנו את המשפט. אמנם גם לנוסח 'יהיו' ניתוח המשפט יוביל לאותה מסקנה למרות שתיקון הלשון שנעשה בפועל על ידי הצדדים מסתבר ומתיישב.

 מלבד זאת יש להוסיף, שלפי דברי התובע לגבי מהות השותפות לא מובן מדוע שיממש את הרווחים שיתקבלו וירכוש בהם מחסנים, ולא יקבל אותם כחלק מאחוזי הבעלות שיש לו לפי טענתו וכפי שטען ב"כ של התובע לגבי רכישת הדירה. בסופו של דבר גם התובע מודה שלפנינו הסכם של רכישת מחסנים מנתבע 1, כך שחוסר איזכור בעלותו ומימושה בהקשר זה לא מתיישב עם טענתו.

לסיכום, גם לשון הסכם ההבנות תומכת בטענות הנתבעים. וגם אם אין כאן ראיה מובהקת לדבריהם, הרי שבכל מקום ספק 'יד בעל השטר על התחתונה' ואין להוציא ממון מספק. 

בסעיף זה נקבע, שעל הנתבע לתת לתובע עבור הרווחים המגיעים לו מכוח הסכם השותפות מחסנים הצמודים לחניות שנרכשו על ידי התובע בהסכם זה.

בדיון שהתקיים, נשאל נתבע 1 מה יקרה במידה וימצא בעתיד שערכם של המחסנים שנקבעו כתשלום התמורה יהיה פחות מ10% של כלל הרווחים שיתקבלו מהפרויקט, והוא השיב שלדעתו זה לא יקרה, ומכל מקום גם בדיון וגם בכתבי הטענות נאמר ונכתב על ידי הנתבעים שבמידה וכך יהיה מודים הם בחיובם כלפי התובע בסך של 10% מהרווחים, כך שאם יהיה צורך הם ישלימו את החסר.

משמעות הרישום בטאבו ובמסמכים רשמיים נוספים

טענות התובע

בהסכם המכר בין ארבעת הבעלים לששת הרוכשים הוגדרה בעלותם של הצדדים, ובכללם של התובע, באר היטב. הבעלות הינה בבנין עצמו ולא רק ברווחים שיתקבלו ממכירת חלקים ממנו. הגדרה זאת נמצאת במסמכים רבים נוספים שהומצאו לבית הדין.

בטאבו רשום התובע כבעלים המחזיקים כ13.5% מהנכס. לאחר הרכישה מהמוכרת חלקו של התובע בנכס היה 25%, ולאחר ההסכם שנחתם בתאריך 16.3.2009 בו מכרו ארבעת הבעלים 33% לששה רוכשים כנזכר לעיל, נרשמו לטובת התובע 13.5% מהנכס. 

התובע טען שיש ללכת אחר הרישום בטאבו הן מבחינה הלכתית והן מבחינת החוק. אמנם התובע מודה שבבעלותו 10% בלבד ולא 13.5% כפי הרשום בטאבו, אך לא הגיוני שיושרו של התובע, שהודה שלא כל הרשום בטאבו אכן נמצא בבעלותו, יפעל לרעתו.

בנוסף, המציא התובע מסמכים רבים לבית הדין ובהם נכתב בצורה מפורשת שהוא מוגדר כבעלים, למשל הסכם מכר מיום 16.3.09 כמובא בסעיף 16 ל'כתב תשובה'. מסמכים אלו מוכיחים לדברי התובע את טענתו שהשותפות היא בבעלות המקרקעין ולא השקעה כספית בעלת תשואות עתידיות.

טענות הנתבעים

הרישום בטאבו הינו פורמאלי בלבד ולא משקף את האמת. גם התובע עצמו מודה שהרישום אינו מדויק, כיון שבטאבו רשום שהתובע הוא בעלים של 13.5% מהנכס, בעוד שהתובע מודה שהוא בעלים על 10% בלבד. ברור לכולם שהרישום נעשה בצורה כזאת למטרות מסויימות ומ'סיבות ידועות' כדי לגרום לכולם להרוויח כמה שיותר.

לגבי שאר המסמכים אשר הומצאו לבית הדין השיבו הנתבעים, שיש להכריע על פי דעת הצדדים שקדמה להסכם ולא על פי לשונם. לכן, כיון שהיה ברור שמהות העסקה היא השקעה ולא רכישת אחוזי בעלות הרי שאין להתייחס אל המסמכים כלשונם. מהות העסקה ניכרת מאופן ההתנהלות בעת רכישת הנכס וגם בצורת ההתנהלות בין הצדדים לאורך הדרך. לטענתם, המסמכים השונים נכתבו בצורה לא מדוייקת בכונה תחילה מ'סיבות ידועות' כדי לגרום לכל הצדדים להרויח.

דיון

ראשית יצויין שאכן יש לרישום בטאבו משמעות חוקית והלכתית המלמדת על בעלות מי שלטובתו נרשמה הבעלות, וכפי שהפנה ב"כ התובע לגיליון הלכה פסוקה מספר 32.

עם זאת, במקרה שלפנינו התובע המתבסס על הרישום ובין השאר תובע מכוחו, מודה בפה מלא שהוא איננו מדויק ויש לדון בשאלה האם הודאתו מבטלת את תוקפו של הרישום באופן גורף או שמא יש לקבל את טענת התובע שחלק מהרשום נכון ומשקף את האמת והוא אכן בעלים של חלק מהנכס אך בשיעור קטן יותר ממה שנרשם.

דעת בית הדין היא, שכיון שהתובע מודה בפה מלא שהרישום לא מבטא את המצב האמיתי לא ניתן להסתמך על הרישום. 

יש לדחות את טענת התובע שלא יכול להיות שישרותו תשמש לרעתו. ברגע שהתובע מודה שהרישום לא משקף את המציאות בצורה נכונה, לא ניתן לקבוע לגבי חלק מן הרישום שהוא שקר, ולגבי חלק אחר שהוא אמת לאמיתה אשר מכוחו ניתן לתבוע בעלות.

נראה שכונת התובע בטענתו זאת היא, שטענת 'מיגו' טובה בידו. אם הייתי אדם לא ישר הייתי דורש לממש את הרישום ככתבו וכלשונו, אך כיון שישר אני ואמת בפי מודה אני שלא כל הרשום על שמי אכן שלי הוא. אלא שכאן התובע מבקש לצעוד צעד נוסף ולטעון שהרישום ישמש לו כראיה לחלק מסוים בלבד כיון שהחלק הנוסף לא אמיתי ולא נכון. אם כן, על כגון דא גם רבה יודה לרב יוסף שיש לומר 'אמאי סמכת אהאי שטרא, האי שטרא חספא בעלמא הוא' (בבא בתרא לב ע"ב). 

יתרה מזאת, התובע הגיש את התביעה בין השאר כנגד נתבע 1 והתייחס אליו לאורך כל הדרך כאל בעלים בעוד שלפי הרישום אין לנתבע 1 זכויות בנכס! התנהגות זאת של התובע מלמדת שהוא מודה גם בעצם תביעתו את נתבע 1 שבמקרה זה לא מפי הרישום אנו חיים, ומשכך גם לשיטתו לא ניתן להביא ראיה מהרישום. עוד יצויין בהקשר זה, כי העובדה שהתובע לא הגיש את התביעה כנגד כל בעלי הזכויות הרשומים, מלמדת גם היא על היחס של התובע לרישום, לרמת חשיבותו ודיוקו. 

משכך, הרי שהוא הדין לשאר המסמכים הרשמיים המבוססים על הרישום בטאבו והוצגו לרשויות השונות. 

מעבר לכל האמור יש לציין שכיוון שהכרענו כי פרשנות ההסכמים בין הצדדים תואמת את טענתם של הנתבעים, הרי שגם אילו התובע היה טוען שהוא מחזיק ב-13.5% מהזכויות בנכס, יתכן מאד שטענתו היתה נדחית מפני הראיות והטענות בתיק זה. כך עולה מפסק דין ארץ חמדה גזית 73078 בו נקבע שכאשר בוצע רישום בטאבו בטעות יש לתקנו, וזאת על בסיס סעיף 10 לחוק המקרקעין בו נקבע כך:

10. רכישה בתום-לב

מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.

לגבי שאר ההסכמים - כיון ששאר ההסכמים שהומצאו לבית הדין בנויים על הרשום בטאבו הרי שדינם כדין הרישום בטאבו.

בשולי הדברים יוער, שהתנהלות הצדדים, לפי טענותיהם, רחוקה מלהיות ישרה, הן בדיווח על סכום העסקה והן באופן הרישום. יש להצר על כך.

לסיכום, הן הרישום בטאבו והן שאר המסמכים בהם פורטו בעלי הזכויות בנכס על בסיס הרישום בטאבו אינם מהווים ראיה לבעלות התובע.

מסמך 'חידוד נקודות'

לאחר שעבר הזמן שנקצב להגשת סיכומים, פנה התובע לבית הדין ובקש לשלוח מכתב לבית הדין על מנת לחדד נקודה מסויימת שעלתה בדיונים. עקב טעות שנפלה במזכירות בית הדין בקשת התובע לא הועברה לנתבעים. 

בית הדין אישר באופן חריג את בקשת התובע והגביל את אורך ההבהרה המבוקשת לשלושה עמודים. לאחר שנתקבלה תגובת הנתבעים לבקשת התובע, הבהיר בית הדין שככלל הוא מאפשר לחרוג מהזמנים שנקבעו, אם הוא סבור שחריגה זאת תסייע להגיע לחקר האמת. יחד עם זאת, במידה ויימצא שמי מהצדדים התנהל בצורה לא סבירה או גרם להתארכות ובזבוז משאבים מיותרים ניתן יהיה לדרוש הוצאות עבור כך.

בתאריך 26.4.22 הגיש התובע מסמך הנקרא 'חידוד נקודות' שעמד באורך שנקבע בהודעת בית הדין, כשלושה עמודים. המסמך כולל לכאורה שינוי בטענות התובע ולא 'חידוד נקודות' כפי שהוא נקרא, ונבאר את הדברים.

במסמך זה טען התובע לראשונה שהסכם השותפות היה רלוונטי עד לרגע רכישת הנכס מהמוכרת. לטענתו, בעת ביצוע קניית הנכס נוצרה לתובע זכות קניינית שביטלה את הזכות החוזית שהייתה לו מכוחו של הסכם השותפות. 

לדבריו, בעת חתימת הסכם השותפות לא היה נתבע 1 בעלים של הנכס ולכן לא היה להסכם השותפות על מה לחול. ממילא חייבים להבין, כך טען התובע, שבעת רכישת הנכס מהמוכרת בעלותו ושותפותו עם נתבע 1 בנכס נוצרו בבת אחת. את טענתו זאת מבסס התובע על סמך העובדה שרכישת הנכס נעשתה לאחר שנחתם הסכם השותפות ('חידוד נקודות' עמוד 1).

לעומת זאת, במסמך 'סיכומים מהתובע' (עמוד 2, סעיף 5) טען התובע את ההפך הגמור. במסמך זה כתב התובע, שמעצם העובדה שרכישת הנכס מהמוכרת נעשתה לפני הסכם השותפות יש להוכיח את טענתו שהוא בעל זכויות בנכס והסכם השותפות נעשה על סמך נתון זה.

כפי שנכתב לעיל סדר הדברים העולה מהתאריכים הנקובים על שני ההסכמים הוא, שקודם נחתם הסכם השותפות ורק לאחר מכן בוצעה רכישת הנכס מהמוכרת. כך שטענתו במסמך 'סיכומים מהתובע' להוכחת עמדתו מקדימות הרכישה להסכם השותפות מבוססת על תיארוך שגוי. 

נדגיש, אמנם השינוי שבמסמך 'חידוד נקודות' לגבי סדר הזמנים הוא אכן תיקון טעות שנכתבה על ידי התובע בסיכומים שהוגשו קודם לכן, אך ביחס לטענה אותה מבקש התובע לטעון כתוצאה מסדר הזמנים הוא סותר את דבריו בשני מסמכים אלו. 

במאמר מוסגר יצויין שטעות זאת של סדר חתימת המסמכים נאמרה גם על ידי ב"כ התובע בדיון, ובתיקוני הפרוטוקול ששלח התובע לבית הדין העיר התובע שנחסרה הבהרת בא כוחו 'כי הסכם מכר היה לפני הסכם השותפות לפי התאריכים הנקובים'. משביקש בית הדין לברר האם מדובר בטעות בסדר הזמנים או שמא הכוונה הייתה למסמך אחר, השיב ב"כ התובע שאכן נפלה טעות, אך אין בטעות זאת לשנות דבר מה בטענות התובע. 

בית הדין לא מקבל באופן מלא טענה זאת של ב"כ התובע. כיון שהתובע טען בכתבי הטענות שסדר הזמנים מהווה הוכחה ומתברר שהסדר שעליו נסמך באותו מסמך ('סיכומים מהתובע') איננו נכון, הרי ששינוי טענות זה של התובע, לאחר שהן נטענו באופן נחרץ, לא מלמד על דייקנותו של הטוען אותן.

לגופו של עניין, ישנה עמימות מסויימת בדברי התובע. בדבריו הוא כותב שהרישום בטאבו ביטל את הזכות הקנויה לו מכוח הסכם השותפות. בניגוד לכך, בהמשך דבריו במסמך 'חידוד הנקודות' הוא דורש ותובע מנתבע 1 לקבל את זכויותיו שנוצרו לדבריו לאחר שהתבצעה רכישת הנכס –מכוח הסכם השותפות. כך למשל הוא כתב בעמוד 2 למסמך 'חידוד נקודות':

ולכא' אפשר וצריך לומר ראשית כל כי חוזה המכר הקניין מבטל כל סיכום {לשיטתו} גם אם היה בין הצדדים {ואני טוען שלא היה סיכום שאיני בעלים} המשמעות וחידוד הדברים בפן המשפטי כי זכות קניינית גוברת ומבטלת זכות חוזית אם הסתיימה ברישום אזי הרישום בטאבו מעביר את הזכות מהשלב החוזי לשלב הקנייני כאשר רואים את השעה שבה אישר הרשם (בטאבו) את העסקה לרישום כשעת הרישום.." (ההדגשות במקור).

כפי שניתן לראות, התובע טוען שהרישום בטאבו הוא מקור בעלותו ויצירתה, אשר ביטל את הזכות החוזית שהייתה לו, ומאידך, טענתו שהוא בעלים על 10% מהנכס מבוססת על הסכם השותפות.

כאן חשוב להעיר כי גם אם נקבל את טענתו של התובע כי בקניית הנכס מהמוכרת זכותו החוזית הפכה לזכות קניינית, הרי שאין בכך די כדי לקבל את תביעתו. שהרי היקף הזכות הקניינית שהוא קיבל היתה אמורה להיות מקבילה לזכותו החוזית. ברי שנתבע 1 לא התכוון להוסיף לו זכויות נוספות, אלא להמיר את הזכות החוזית בזכות קניינית (כך על פי טענתו). ממילא, כיוון שזכותו החוזית היתה לקבל רק עשירית מהרווחים כפי שהסברנו לעיל, הרי שזו גם זכותו הקניינית.

בשולי הדברים נציין כי התנהלות התובע לא מקובלת. כפי שמתברר מסמך זה איננו 'חידוד נקודות' אלא גם שינוי בגוף הטענות, גם אם שינוי שמותיר הבנה עמומה. משמעות התנהלות זאת של התובע תקבל התייחסות בפרק בעניין הוצאות משפט.

לסיכום עניין זה, במסמך 'חידוד הנקודות' התובע שינה את טענותיו. אולם, גם על פי טענותיו החדשות, זכותו בנכס מבוססת על הסכם השותפות. כיוון שלעיל קבענו שהסכם השותפות מעניק לתובע רק חלק ברווחים, הרי שהרישום בטאבו לא העניק לו זכויות נוספות מעבר לכך.

 

מועד חלוקת הרווחים 

עד כאן עסקנו בשאלת הזכויות של התובע. כעת נעבור לשאלה הבאה: בין הצדדים אין מחלוקת שהתובע זכאי לקבל 10% מהרווחים של הפרויקט, אולם, יש ביניהם מחלוקת מתי יש לחלק רווחים אלה. לדעת התובע יש לחלק אותם באופן שוטף. לעומת זאת, לדעת הנתבעים יש לחלק את הרווחים רק לאחר קבלת אישור אכלוס (טופס 4) ותשלום היטל השבחה, כאשר יתברר מה היו ההוצאות וההכנסות.

הנתבעים טענו שיש ללמוד זאת, בין השאר מסעיף 11 של הסכם השותפות, שם נכתב שיוחזר לשותף לפי חלקו 'בקיזוז הוצאות בניה והוצאות היתר'. לטענתם, כיון שאין עדיין היתר בניה סופי לשלב ב' 'אין שום אפשרות לחשב דבר זה או לתת לו לפי חלקו' בגלל שהוצאות ההיתר לא יכולות להיות צפויות מראש באופן מדויק. 

דיון: מסעיף 11 להסכם השותפות משמע שהוא אינו עוסק בשלב ב' של הבניה אלא בשלב א' בלבד, שהרי רק בסעיף 13 הוזכר ההיתר של שלב ב'. לכן, טענת הנתבעים שמכוח סעיף זה יש להכריע שעדיין לא הגיע זמן הפרעון נדחית.

עם זאת, בסעיף 8 להסכם ההבנות שוב נזכרו תנאים שרק לאחר שיתקיימו יקבל התובע את חלקו ברווחים. מכיון שהסכם זה נחתם לאחר שלב א', ברור שקבלת טופס 4 הנזכרת בסעיף זה מתייחסת לשלב ב'. גם מאיזכור היטל ההשבחה בסעיף זה יש ללמוד שהכוונה לשלב ב', כיון שלגבי שלב א' לא הייתה חובת תשלום של היטל השבחה.

מעתה, לאחר שנתברר שהזמנים שנקבעו בסעיף 8 מתייחסים לשלב ב', הרי שהסכים התובע לכך שזמן הפרעון יהיה רק לאחר קבלת טופס 4 ותשלום היטל השבחה לשלב ב'.

המחלוקת בעניין החתימה על ייפוי הכוח

עד כאן עסקנו בשאלת מהות והיקף זכויותיו של התובע. כעת נעבור לנושאים נוספים שבמחלוקת. 

 

טענות הצדדים: 

הנתבעים ביקשו שבית הדין יורה לתובע לחתום על ייפוי כוח שיאפשר הוצאת היתר בנייה לבניין שנבנה בנכס, והתובע סירב.

התובע טוען שהעיכוב בהוצאת ההיתר נגרם בעקבות סכסוך בין שאר השותפים לנתבע 1, רצון נתבע 1 לספח שטחים מסויימים לבעלותו, וסירובו לשלם את חלקו בהיטל ההשבחה.

כנגדו טענו הנתבעים שחתימתו של התובע נדרשת לצורך התנעת ההליך, ונתבע 1 עושה כל שביכלתו לקדם את העניין מול שאר הגורמים כפי שהתחייב לעשות זאת בהסכם השותפות. 

עוד בקשו הנתבעים להבהיר שיש להבדיל בין הצורך בחתימת התובע לחתימת דיירים אחרים. חתימת התובע על ההיתר מחוייבת משום שהוא אחד ממגישי הבקשה. לטענתם, התובע לא יכול לבוא בטענות על כך שאין היתר בניה בעוד שהוא זה שמעכב את הוצאתו.

הנתבעים טענו שהתובע התחייב לשאת באחריות על ההשלכות שתהיינה מבניית הקומה הרביעית ללא הוצאת היתר. כנגדם, טען התובע שמעולם לא קבל על עצמו אחריות זאת. לטענתו, כל צד צריך לשלם את חלקו בהתאם לאחוזי הזכויות שלו. נדון בטענות.

דיון

נקודת המוצא היא שהצדדים מחוייבים לקיים את התחייבויתיהם אחד כלפי השני כנקבע בהסכמים שערכו ביניהם וכדלהלן. גם אם ההתחייבות עצמה היא בגדד קניין דברים, הרי שהנתבעים הסתמכו על התחייבותו של התובע לחתום, ואם לא יחתום הוא יחוייב בכל הנזקים שיגרום. 

בסעיף 14 להסכם השותפות נקבע כך:

בכל עניין שקשור לאופן הוצאת היתר בניה שלב א' או ב' וכן לתוכניות של הבניין וגודל הדירות ומחירן ההחלטה תהיה בלעדית לצד א' (=נתבע 1) ולצד ב' (=התובע) לא תהיה שום תביעה גם במקרה של טעות.

לשון הסעיף ברורה, ומשמעותה שההחלטה על אופן הוצאת ההיתר בין של שלב א' ובין של שלב ב' נתונה בידי נתבע 1. 

בסעיף 16 להסכם השותפות התחייבו הצדדים לתת ייפוי כוח לעורך דין 'לשם ביצוע מכירת הדירות והוצאת היתר בניה וכל פעולה אחרת לצורך קיום של הסכם זה'. 

לכאורה התחייבות זאת שבהסכם נחשבת כקנין דברים וקיימא לן שקנין דברים אינו קנין מחייב. אולם נראה שיש להתחייבות זאת תוקף מחייב מכוח המנהג לעגן התחייבות בהסכם שנערך ונחתם כדין. מקור לכך יש להביא מדברי הגמרא בבבא קמא בדף קטז עמוד ב שרשאין החמרין להתנות שאם אחד מהם יאבד את חמורו חובה על שאר החמרין להעמיד לו חמור אחר. מגמרא זאת יש ללמוד שישנם מקרים שתנאים מחייבים גם בלי שנעשה קנין של דבר מסויים, ראו בהגהות מיימוניות על הלכות גזילה ואבדה פרק יב הלכה יב ובספר 'שולחן המלך' שם.

זאת, בנוסף לכך שנראה שלהסכם יש תוקף מצד חוק החוזים, כיון שנראה שלגבי התחייבות זאת בין שני צדדים יש לומר שחוק זה תקף מצד דינא דמלכותא דינא.

משכך, כיון שהצדדים התחייבו לכך בהסכם עליהם לקיים את התחייבותם ועל התובע מוטלת חובה לחזור ולתת ייפוי כוח לעורך הדין ה'מייצג את העסקה' (לשון סעיף 16 הנ"ל), לשם הוצאת היתר הבניה, ואינו יכול להתנגד לכך. 

היטל השבחה

חלק מטענות התובע לסירובו לחתום על ההיתר הוא, סירובו של הנתבע לשלם את חלקו בהיטל ההשבחה במידה ותהיה דרישה לשלמו. הנתבעים השיבו שהדבר טרם הוכרע מבחינה משפטית ולא ידוע בשלב זה האם יתקבל פטור מתשלום ההיטל או לא.

דיון: נכון לעכשיו כאשר טרם נקבע האם תהיה חובה לשלם היטל השבחה עבור שלב זה, נראה שעל התובע לקיים את התחייבותו להעניק ייפוי כוח לנתבע על מנת להניע את תהליך הוצאת ההיתר. בעתיד, אם יהיה בכך צורך, יידרש בית הדין להכריע במחלוקת הצדדים לגבי החלק שכל צד צריך לשלם בהיטל ההשבחה.

סיכום

על התובע חובה למלא את סעיף 16 להסכם השותפות ולחתום על ייפוי כוח לעורך דין לשם הוצאת היתר הבניה, לחלופין עליו לחתום בעצמו. אם התובע לא יעשה זאת, יוכלו הנתבעים לבקש מבית הדין להטיל עליו עיצומים כספיים ולחייב אותו בפיצוי על כל נזק או מניעת רווח שייגרם להם.

לגבי היטל ההשבחה תינתן החלטה בעתיד לאחר שיוכרע הדבר מבחינה משפטית.

בשולי הדברים נציין, שלמרות שהצדדים העלו בכתב ובעל פה הסכמות ואי הסכמות של שאר הדיירים עם הנתבעים, אין בית הדין מתייחס לדבר זה, שכן פסק דין זה מתייחס לצדדים שלפניו בלבד, כמובן.

המחלוקת בעניין הפנייה לבית המשפט

אחד הנושאים שהסעירו את שני הצדדים היה הפנייה של התובע לבית המשפט, לטענתו, לאחר שנתבע 1 סירב להתדיין בבית דין של תורה. בעניין זה לא נדרשת החלטה של בית הדין, אולם, בית הדין סבור שמן הראוי להתייחס בקצרה לטענות הצדדים בעניין זה כדי להראות לצדדים שהכעס ההדדי איננו מוצדק.

לאחר עיון בטענות הצדדים ובחומרים שנשלחו על ידי הצדדים לבית הדין בנושא זה נראה, שלפי מהלך הדברים שני הצדדים פעלו כהלכה לפי הבנתם, התובע מימש את ההרשאה שקבל מבית הדין לפנות לבית המשפט, ואילו נתבע 1 הודיע לבית הדין על רצונו להתדיין בבית דין אחר הדן לפי חוקי התורה. על בית הדין הנזכר היה להודיע לתובע שנתבע 1 קיים את החלטת בית הדין והודיע שהוא מעוניין להתדיין בבית הדין 'שירת דוד' ולבטל את הרשאתו לפנייה לערכאות (שמלכתחילה הייתה מותנית). לכאורה הדברים מראים שבית הדין הנזכר לא הודיע לתובע על כך ומשום כך פנה התובע לבית המשפט.

היה מקום לדון האם במקרה זה חלה על התובע חובה לעצור את ההליך שהחל בבית המשפט מכוח ההרשאה המותנית שניתנה לו, אך נראה שאין צורך להיזקק לכך. בסופו של דבר, התיק נדון בפנינו ומבחינה זאת נראה שהדבר 'הוכרע' כהלכה. 

לגבי מחלוקת הצדדים ביחס לבוררות בפני הרב בוארון שליט"א שלא יצאה לפועל, נציין שלא בוצעה דרישה וחקירה מספקת כדי שיתאפשר לומר דברים ברורים בדבר זה.

בכל אופן, כעת התיק מתנהל בפנינו, וכדאי שהצדדים ישקיעו מאמציהם להרבות שלום ביניהם ולא יעסקו בדברים שלא יקדמו מגמה זאת. 

הוצאות משפט

הוצאות משפט בגין תביעה בבית המשפט

התובע ביקש לקבל מנתבע 1 תשלום עבור הוצאות משפט שנצרך להוציא עקב סירובו להתדיין בבית דין של תורה ואילץ אותו לפנות לבית המשפט, וכן לגבי עצם הצורך לקיים את הדיון המתנהל בפנינו – הליך שהיה מתייתר לו היה הנתבע עומד בהתחייבויותיו.

התובע טוען שסירובו של נתבע 1 לדון עמו לפי תניית הבוררות גרמה לכך שנאלץ לשלם הוצאות ולתובעו בבית המשפט. מנגד הנתבע טוען שעמד בדרישת בית הדין שע"י הרבנות ירושלים והציע בית דין אחר בו הוא מוכן להתדיין, כך שלתובע לא היה כל צורך לפנות לבית המשפט.

דיון: כפי שנכתב לעיל, נראה שבית הדין שע"י הרבנות ירושלים, בו הוגשה התביעה בתחילת הדרך, לא הודיע לתובע על כך שנתבע 1 קיים את החלטת בית הדין ובחר את בית הדין 'שירת דוד' בו היה מעוניין להתדיין. 

לפי זה, אין על התובע טענה כלפי נתבע 1 שהרי נתבע 1 פעל כפי שנדרש ממנו לפעול על ידי בית הדין הנ"ל. נתבע 1 לא נדרש להודיע לתובע שבחר בית דין אחר כיון שזו חובתו ותפקידו של בית הדין אליו פנה התובע מתחילה.

משכך, תביעת ההוצאות על הצורך לפנות לבית המשפט – נדחית. 

הוצאות משפט בבית דין זה

מדיניות בית הדין לגבי הוצאות משפט היא, שכל עוד התנהלו הצדדים באופן סביר אין חיוב בהוצאות משפט, והצדדים מתחלקים בשווה בתשלום אגרת בית הדין.

בין הצדדים היו טענות ומענות במספר נושאים ובית הדין נדרש להכריע בהן. דעת בית הדין היא שמלבד טענות הצדדים אחד כלפי השני, התנהלותם בבית הדין הייתה סבירה.

עם זאת, התנהלות התובע לגבי שליחת חומרים נוספים לבית הדין גם לאחר הזמן שהוקצב לכך, הייתה שלא כשורה, וגרמה לעיכוב מיותר של ההליך. התובע בקש מבית הדין לשלוח חומרים לאחר הזמן שהוקצב לכך בטענה שיש בהם ראיה חדשה שתשפוך אור על המחלוקת בין הצדדים. אולם, בחומרים ששלח התובע לא נמצאו ראיות חדשות, אלא דברים שהפרשנות שלהם נתונה במחלוקת הצדדים גם לגבי מסמכים אחרים, מחלוקת שנאמרה ונפרסה מכבר בכתבי הטענות.

בנוסף, במסמך 'חידוד נקודות' ששלח התובע שינה התובע את גרסתו ולכן לא ניתן להגדירו כחידוד נקודות בלבד.

משכך, בית הדין מחייב את התובע בהוצאות משפט בסך 2,000 ₪. 

התובע שילם את מלוא האגרה בתיק זה בסך של 5000 ₪, ולכן על הנתבעים לשלם לתובע סך של 500 ₪ דהיינו 2500 ₪ בניכוי 2000 ₪.

החלטות

1. התובע זכאי לקבל 10% מהרווחים של פרויקט הבניה ברחוב *** ירושלים, הידוע כגו"ח ***.
2. על התובע לחתום על ייפוי כוח שיאפשר הוצאת היתר בנייה לשלב ב' של הפרויקט כפי שנקבע בסעיף 16 בהסכם השותפות, וזאת עד לתאריך ט' בטבת תשפ"ג, במידה והתובע לא יחתום על ייפוי כוח במועד שנקבע, יהיו הנתבעים רשאים לבקש פיצוי על כך.
3. על הנתבעים לעדכן את בית הדין בתחילת כל רבעון לועזי על ההתקדמות בקבלת היתר בנייה, אישור אכלוס והיטל השבחה לשלב ב' של הפרויקט. 
4. לאחר קבלת האישורים הנ"ל, יידרשו הנתבעים להציג לבית הדין חישוב של הרווחים ושל חלקו של התובע בהם.
5. במהלך 3 השנים מהתאריך הנקוב על פסק דין זה יהיה התובע רשאי להגיש תביעה לקבלת חלקו ברווחי הפרויקט.
6. על התובע להעביר לנתבע 1 13/170 מהרשום על שמו בטאבו. על הצדדים לטעון לפני בית הדין בעניין הדרך לממש זכות זו ובכלל זה משמעויות המיסוי, העיתוי הנכון ועוד. יש להגיש את הטענות בתוך 35 ימים מהתאריך הנקוב על פס"ד זה.
7. על הנתבעים שלושתם יחד וכל אחד לחוד, לשלם לתובע 500 ₪ עבור הוצאות משפט בתוך 35 ימים מהתאריך הנקוב על פס"ד זה. 
8. לאור מורכבות הנושאים שנדונו בפסק הדין, בית הדין מאפשר לצדדים בתוך 14 יום מהתאריך הנקוב על פסק הדין, להעיר לטענתם: על סעדים שלא נדונו, על טעויות עובדתיות ועל קשיים במימוש החלטות בית הדין. בית הדין ישקול האם לקבלן ולתקן את פסק הדין בהתאם.
9. ניתן לערער על החלטה זו בתוך 30 ימים מהתאריך הנקוב על פסק דין זה. 

פסק הדין ניתן בתאריך י"ח בכסלו תשפ"ג, 12 בדצמבר 2022

בזאת באנו על החתום

_________________

הרב מבורך טויטו

_________________

הרב יוסף כרמל, אב"ד

_________________

הרב עוז מורנו